Söğütlüçeşme tren istasyonuydu. Uzun bir boşluktan sonra Marmaray’ın Söğütlüçeşme istasyonu olarak yeniden hizmete açıldı. Kadıköy’ü Avcılar/Beylikdüzü hattına bağlayan metrobüs yolunun Kadıköy’deki başlangıç istasyonunun hemen yanında bulunan TCDD gar sahasıyla ilgili bir süredir kamuoyunu meşgul eden konuysa buraya yapılacak AVM ile ilgili proje.

Kadıköy Belediye Başkanı Şerdil Dara Odabaşı’nın sert tepkiyle karşıladığı proje genel bir kaygı yaratmış durumda.

Projeye dönük tepkileri harekete geçiren sadece iktidarın AVM çılgınlığına dönük önyargılar değil. Olası yapının Kadıköy trafiğine, merkezi bir semt olarak özgün bir kültürel dokusu olan Kadıköy’ün “havasına” olumsuz etkileri olacağı düşünülüyor.

Konuyla ilgili bir çalışmayı dün kendi blogunda yayımlayan Mimar Arif Atılgan’sa projede başka gizli amaçlar olabileceğini düşünüyor.

“Toplu Taşım TCDD Gar Sahasına ait 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği” paftasındaki “Plan Notlarında” bulunan 26 maddelik genel hükümlerin dikkatlice incelenmesi gerektiğini söyleyen Atılgan, yaptığı çalışmada böyle bir incelemede bulunmuş ve buradan yola çıkarak bazı değerlendirmeler yapmış.

Arif Atılgan bu konudaki sorularımızı yanıtladı.

Öncelikle, plan notları üzerinde yaptığınız incelemeden başlayalım. Bu notlara biraz da “neyin peşindeler” sorusuyla baktığınız anlaşılıyor.

Evet. Öncelikle şunu söyleyebilirim: Bu tür uygulamalarda, plan değişikliklerinde sıklıkla olduğu üzere zaten hazır bir proje olduğu, imar planı değişikliğinin bu projeye uygun şekilde hazırlandığı akıllara gelmektedir.

Tersi beklenmeli aslında değil mi? Yani kentin ihtiyaçları, belki tren istasyonunun faaliyete geçmesiyle birlikte ortaya çıkan ihtiyaçlar düşünülerek bir imar planı oluşturulması ve buna göre projelerin hazırlanması vs. Peki ortada olmayan ama plan değişikliğine “ilham veren” projede neler olduğunu düşünmeliyiz?

Plan Notlarına baktığımızda, alanda birden çok yapının olduğu, hatta bunların farklı kat yüksekliklerine sahip yapılar olarak düşünüldüğü bir yapılaşma öngörülüyor diyebiliriz. 8. Madde’de Yasa-yönetmeliklere uymak kaydıyla birden fazla yapı yapılabileceği ve yapılan binaların YENÇOK yani ‘Yükseklik En Çok’ değeri aşılmamak kaydıyla çeşitli yükseklilerde olabileceği belirtiliyor. Çeşitli ölçülerde ve yüksekliklerde binalar inşa edilebilecektir.

9. Madde’de alanın bütünü için hesaplanan Toplam İnşaat Alanı parsellere veya binalara paylaştırılabilir deniliyor..

Hesaplanan Toplam İnşaat Alanını geçmemek üzere birden fazla bina yapılabilecektir.

Piyasada dolaşan bir canlandırma resmi var. Burada bayağı kompakt, tek bir bina görülüyor? Değerlendirdiğiniz plan notlarına bakarsak, ‘bu geçersizdir’ mi demeliyiz?

Söylediğiniz gibi, konuyla ilgili yazılı, görsel, sanal medyada tek bina şeklinde tahmini bir canlandırma resmi paylaşılıyor. Bu resmin gerçek olamayacağını düşünüyorum. Planın detaylarına da girerek farklı yükseklikte birden çok binaya olanak tanıyan şekilde hazırlanmış olması, kafadaki projenin resimdekinden farklı olacağını düşündürüyor. Zaten o canlandırma resmindeki bina derenin üzerine geliyor. Hâlbuki derenin kuzeyinde ve güneyinde iki parsel var. Yani en az iki bina olacağı belli olmaktadır.

Aslında siz yaptığınız çalışma sonucunda “düşünülen” AVM yapısından başka bir yere bakmak gerektiği sonucuna varmışsınız sanırım?

“Sögütlüçeşme AVM” hakkında söylenenler, yapılan açıklamalar, gösterilen tepkiler… Bence tüm bunlarda buradaki asıl niyet gözden kaçıyor. Buraya yapılacak bir AVM pek çok açıdan Kadıköy için bir tehdit. Kadıköy’ün çarşı kültürünü tehdit eder. Kadıköylülerin bir AVM’ye değil bu kültürü korumaya ihtiyacı var. Tren istasyonunun da ihtiyaç duyduğu, yolcuların ihtiyaçlarını karşılayacakları, yeme – içme, alışveriş, belki hediyelik bir şeyler almak için kullanacakları küçük dükkânların olduğu bir çarşı. Bir AVM değil. 

Ama daha büyük bir sorun var: Plan notlarından yola çıkarak asıl kaygı duyduğum şey, projenin amacının bir AVM değil çok katlı bir yeraltı otoparkı olduğu.

Yayımladığınız çalışmada bunu ifade etmişsiniz. Plan notlarından bazı maddeleri dayanak gösteriyorsunuz.

Evet. 10. Madde’ye bakarsanız ayrı binalar altına yapılacak zemin altı otoparklardan, bunların birleştirilebileceğinden söz ediliyor. 25. Madde’ye göre demiryolu hatları altına gelen bodrumlarda kapalı otopark, müştemilat, alt geçit yapılabilecek. Hatların bulunduğu kotta Marmaray ve YHT Hatları ile Yolcu Peronları bulunacak.

Peki yapılacak bir AVM’nin de zaten otopark alanına ihtiyacı olmayacak mı? 

Birden çok binanın yapılabileceği öngörülürken, bunların altındaki otoparkların birleştirilebileceğinden söz ediliyor. Burada AVM binasının ya da binalarının altlarında kendilerine ait otoparklar bulunmasından çok öte bir amaç hissediliyor.

AVM ve onunla gelecek büyük rant yanında bu ne kadar önemli?

AVM’nin 42.451 metrekare gibi bir büyüklüğü var. Çok büyük değil bu ölçü. En küçük AVM'lerden Natilüs 156.000 metrekare. Tabii ki Kadıköy’de yapılmasının sakıncaları ve sağlanan rantı var. Ancak bu büyüklükte bir alışveriş alanının rantından daha çok, hiç bahsedilmeyen bodrumlardaki otoparklarının rantına dikkat etmek gerek.

Yeraltı otoparkı dediğimiz şeyi hiç küçümsemeyin. Bir kere tarif edilen alan Kurbağalıdere’nin taşma alanı olan bataklık alan. Burada güvenli zemin 30-35 metrelerdedir. Yani sağlam zemine kadar inip aralardaki katlarda otopark düşünülüyorsa oldukça büyük bir ebatta katlı otopark ortaya çıkar. Esas rant orada olur bence. Kabaca 5 tane 40.000 metrekare otopark katı olsa 200.000 metrekare otopark olur.

Plan notlarında yer alan “birleştirilebilir, alt geçitler düzenlenebilir” ifadelerine bakarsak 35 metre derinde ve bütün bir alana yayılmış bir yeraltı otoparkı yapılabilir o zaman?

Kesinlikle. Söğütlüçeşme tren istasyonunun altında, viyadükleri filan da kapsayacak genişlikte koca bir otopark alanı oluşturulabilir ve bunun ne kadar derine gidebileceği, zemin altında kaç kat olacağı konusunda bir sınırlama yok. Binaların altında ve arazinin tamamında yapılacak zemin altı otoparkların miktarı açıklanmıyor. 
Böyle bir yer amiyane tabirle “para basar.” AVM devede kulak kalır.

Peki niye karşısınız buna? Yine yandaşlara gidecek bir rant kapısı olduğu için mi?

Kadıköy’de, orada böyle bir otopark Kadıköy için felakettir. O büyüklükte bir otopark yapıldığında ortaya çıkacak trafik sorunu korkunç olur. Daha kötüsü, bu şekilde insanları toplu taşıma araçlarını kullanmaya teşvik etmeniz gerekirken, “arabalarınıza atlayın, Kadıköy’e gelin. Arabanızı da otoparka koyun” demiş olursunuz.
Kent merkezlerinin kişisel araçları davet eden şekilde değil, toplu ulaşımı teşvik eden şekilde düzenlenmesi gerekir.

Tren istasyonunun bir otoparka ihtiyacı olmaz mı? Yolcuların araçlarıyla gelip belki oraya park edip yolculuğa çıkacakları şekilde?

Bu sorunuzun yanıtını da bugün yazdıklarım arasında bulabilirsiniz: İnce nokta ve hüner, otoparkı sadece trene gelenlerin ihtiyacı kadar yapabilmek ve onlara kullandırabilmektir.

İstasyonun ve metrobüsün yakınında otopark alanları var zaten. Yolculuk edecekler için yeterli olacak bir düzenleme yapılabilir.

Çalışmanızda “Söğütlüçeşme istasyonu gar işlevi görecektir, gelen giden insanların ihtiyacını karşılayacak alışveriş dükkanları olan küçük bir çarşıya ihtiyaç duyulacaktır” demişsiniz. AVM’den farkı ne bunun?

İnce nokta ve hüner, çarşıyı sadece trene gelenlerin kullanabileceği ölçüde yapabilmek ve onlara kullandırabilmektir. İstasyon çevresinde, yolcuların ihtiyaçlarını karşılayacak düzenlemelere elbette ihtiyaç var. Hatta bunların istasyon içinde, çevrede bulunan başka kimselerin de kullanması gibi bir amaç gözetilmeden yapılması gerekir.

Bu konuda Kadıköy Belediyesi’nin de eksik bıraktığı şeyler olduğunu düşünüyorum. Metrobüs ve istasyon çevresinde taşra çarşılarını andıran derme çatma yapılar ortaya çıkıyor. Bu Kadıköy’e yakışmıyor. Yolcuların yeme içme ihtiyaçlarını karşılayacak, belki bir iki giyim, hediyelik eşya dükkanının da olduğu küçük bir çarşı. İstasyon içinde. Bununla ilgili çözümler üretilmeli, belediye bununla ilgili öneriler getirmeli.

Son olarak gerçekten bir yeraltı otoparkı için planlar yapılıyorsa kaydıyla sormak istiyorum. 35 metre derine de inilerek yapılacak böyle bir inşaat çalışmasının kendisi de Kadıköy için korkunç bir kilitlenme yaratmaz mı?

Gerçekten buna niyet edilirse, bu bayağı büyük bir inşaat, büyük bir hafriyat çalışması demek olur. Belki bir yıl sürecek şekilde…