Uzunca bir süredir propagandası yapılan “Cumhuriyet Tarihinin En Büyük Sosyal Konut Hamlesi” AKP’li Cumhurbaşkanı Erdoğan tarafından şatafatlı bir törenle ilan edildi.
Resmi açıklamaya göre, TOKİ eliyle beş yıl içerisinde inşa edilecek 500 bin sosyal konut, 250 bin konut amaçlı arsa ve 50 bin işyerini kapsayan projeden aile bireyleri de dahil edildiğinde ihtiyaç sahibi 3,5 milyon vatandaşın yararlanması bekleniyor.
Hükümet çevreleri, bu hamlenin dar gelirli hanelerin barınma sorununu çözeceğini, konut fiyatları ve kiralardaki artışı dizginleyeceğini ve birçok sektörde üretim ve tüketimi teşvik ederek ekonomiyi canlandıracağını iddia ediyorlar. Gelin bu iddialara biraz daha yakından bakalım.
Beş yılda 500 bin konut vaadi gerçekçi mi?
Yanıtlanması gereken ilk soru, böyle kapsamlı bir projenin gerçekçi olup olmadığı. Bunun için TOKİ’nin 20 yıllık AKP iktidarındaki performansına bakarak işe başlayabiliriz.
Bir süre önceye kadar TOKİ’nin internet sitesinde bir faaliyet özeti bulunur ve burada kategori ayrıntısında (alt gelir grubu konutları, dar ve orta gelir grubu konutları, kentsel dönüşüm, kaynak geliştirme projeleri yani lüks konutlar) inşa edilen toplam konut sayısı paylaşılırdı. Bugün faaliyet özetine bakmak istediğinizde, “böyle bir sayfa yok uyarısı” ile karşılaşıyorsunuz. Şimdilik bunun bir “teknik aksaklık” olduğunu varsayalım ve devam edelim.
TOKİ sitesinde herhangi bir kategori ayrıntısı verilmeden 20 yılda 1 milyon 170 bin konut üretildiği bilgisi yer alıyor. Geçtiğimiz dönemlerde çeşitli resmi raporlarda ve Bakanlık açıklamalarında zikredilen sayılarla karşılaştırdığımızda azımsanamayacak bir uyuşmazlıkla karşı karşıya kalıyoruz.
TOKİ’nin iddiası TÜİK verileriyle de çelişiyor. TÜİK’e göre 2002 yılından 2021 sonuna kadar devlet sektörünün tamamladığı konut sayısı yalnızca 790 bin. TOKİ’nin 2019 yılı sonunda da “her yıl 100 bin yeni sosyal konut” adlı bir kampanya duyurduğunu hatırlatalım. Ancak, TÜİK’e göre devlet tarafından üretilen konut sayısı 2020 yılında 47 binde, 2021 yılında 35 binde kalmış.
Bunları değerlendirirken, TOKİ’nin AKP döneminde olağanüstü yetkiler ve kaynaklarla donatıldığını ve Sayıştay denetiminden muaf tutulan bir süper kurum mertebesine yükseltildiğini de unutmayalım. Yani, AKP’nin süper kurumunun hangi kategoride kaç konut ürettiği gibi temel bilgilerde dahi soru işaretleri var.
Bir an için bu şüpheleri bir yana bırakalım ve 1 milyon 170 bin konut üretildiği iddiasını doğru kabul edelim. Bu konutların hepsi sosyal konut değil, içerisinde gelir paylaşımı kategorisine giren lüks konutlar da var.
TOKİ’nin Eylül 2019 tarihli tanıtım dokümanına göre TOKİ konutlarının yüzde 86’sı sosyal konut statüsünde. TOKİ’nin verdiği sayıları doğru kabul ederek bu değeri referans alırsak, TOKİ’nin 20 yılda yaklaşık 1 milyon sosyal konut üretmiş olduğu sonucuna varıyoruz. Geçtiğimiz 20 yılın önemlice bir bölümünde uluslararası piyasalarda olağanüstü bir likidite bolluğunun görüldüğünü, Türkiye’ye yoğun sıcak para akışının yaşandığını, makroekonomik göstergelerin görece stabil olduğunu ve döviz kurunun görece düşük seyrettiğini de hatırlatalım. Son dört yıldır ise bu faktörlerin hepsinde belirgin bir bozulma söz konusu ki yaşamakta olduğumuz konut krizinin bir boyutu söz konusu bozulmaya yakından ilintili.
Son pakete dönersek, elverişli koşullarda 20 yılda (en iyi ihtimalle) 1 milyon sosyal konut üretmiş olan TOKİ’nin darboğaz koşullarında 5 yılda 500 bin konut üreteceği iddia ediliyor. Bu, 20 yılın ortalamasının iki katı hıza çıkılması demek. Bu iddianın herhangi bir dayanağı olduğunu söylemek mümkün değil. Kaldı ki, Erdoğan’ın açıklamasında 500 bin sosyal konut zikredilmesine karşın, TOKİ’nin duyurusunda “250 bin sosyal konut projesi” ibaresi yer almaya devam ediyor. “Cumhuriyet Tarihinin En Büyük Sosyal Konut Hamlesi” biraz aceleye gelmiş gözüküyor.
İktidarın konut sektörüne yönelik enstrümanları TOKİ’den ibaret değil. Son yıllarda darboğaza giren inşaat sektörünün yüzdürülmesi için vergi indirimlerini de içeren sayısız müdahale yapıldı. Daha bu yılın Mayıs ayında, Erdoğan yepyeni bir konut finansman paketi “müjdesi” vermişti. Kamu bankalarınca 2 milyona kadar yeni konutlara yüzde 0,99 faizle konut kredisi verilmesini öngören paket, arzu edilen hareketliliği sağlamadığı gibi konut fiyatlarında sert bir yükselişe neden oldu. Sonrasında da sessiz sedasız terk edildi. Yüzde 0,99 oranlı krediyi bırakın, kamu bankalarının paket dışı konut kredisi faiz oranı olan yüzde 1,29 oranıyla dahi çekilebilecek kredi miktarına 250 bin lira sınırı getirilmiş durumda.
Özetle, bu veriler, açıklanan son paketin dayanaktan yoksun bir seçim hamlesi olduğu izlenimini uyandırıyor. Birkaç ayda bir açıklanan ve kısa bir süre sonra öksüz bırakılan “müjde” kampanyalar iktidar cephesinde işlerin iyi gitmediğinin işareti.
Sosyal konutlar erişilebilir mi?
Yanıtlanması gereken ikinci soru, sosyal konutlar için sunulan ödeme planlarının dar gelirli gruplar için erişilebilir olup olmadığı.
Sosyal konutların başlangıç fiyatı 608 bin lira olarak belirlenmiş durumda ve yüzde 10’u peşinat olmak üzere bugünün fiyatlarıyla aylık 2280 liralık taksitlerle 20 yıllık bir ödeme planı öngörülüyor.
Aylık taksitlerin resmi enflasyonla orantılı bir şekilde arttırılacağını da ekleyelim. Bu şartların, günümüz piyasa koşullarına göre daha elverişli olduğu açık. Ne var ki, en düşük fiyatı dikkate aldığımızda dahi, 60 bin liralık peşinat, bugünün fiyatlarıyla 2280 liralık bir ev taksidi ve ev teslimine kadar geçen süre boyunca ödenmeye devam edilecek kira bedelini düşündüğümüzde dar gelirli gruplar için oldukça zorlayıcı bir ödeme yükümlülüğünün ortaya çıkacağı aşikar.
Konut fiyatları düşecek mi?
Üçüncü soru, sosyal konut hamlesinin ülke genelinde konut fiyatları ve kira artışlarını dizginleyip dizginleyemeyeceği. Buradaki varsayım, sosyal konuta yönelen grupların toplam talebi ve böylelikle fiyatları aşağıya doğru çekeceği varsayımı. Ne var ki, söz konusu gruplar bugünün piyasa koşullarında konut satın alma fikrinin yanından bile geçecek halde değiller. Dolayısıyla, talebi aşağıya çekecek bir dinamikten söz etmek mümkün değil.
Bunun için konut fiyatlarındaki artışın iki temel nedenine dikkat çekmek gerekiyor. Birincisi, 2018’den bu yana döviz kurunun yükselmesiyle paralel olarak inşaat girdi maliyetlerinin olağanüstü bir hızla yükselmesi ve bu nedenle konut arzının yavaşlaması. Bu göstergelerde bir düzelme sağlanmadığı takdirde konut fiyatlarının düşmesini beklemek gerçekçi gözükmüyor.
İkincisi ise, AKP döneminde yapılan bir dizi müdahaleyle, konut piyasalarının kullanım değerinden yani barınma ihtiyacından bağımsızlaşarak yatırım ve spekülasyon amaçlı hareketlere açık hale gelmiş olması. Gayrimenkul ve finans piyasalarını içiçe geçiren Gayri Menkul Yatırım Ortaklıkları’nın palazlandırılması, TOKİ iştiraki olan Emlak Konut GYO’nun bu sektörün liderliğini üstlenmesi, rant güdülü kentsel dönüşüm uygulamaları ve yabancılara konut satışını kolaylaştıran uygulamalar bu tür müdahaleler arasında sayılabilir. 2022 yılının ilk çeyreği itibariyle İstanbul’da yabancılara satılan konutların toplam satışlardaki oranı yüzde 10’un üzerine çıkmış durumda. Bu durum, haliyle konut fiyatlarını yükseltiyor. Yatırım ve spekülasyon amaçlı hareketleri sınırlamadan konut fiyatlarını dizginlemek de bu nedenle mümkün değil.
Çözüm nerede?
Bu durum, giderek daha yakıcı hale gelen konut sorunun çözümünün aslında başka yerde aranması gerektiğine de işaret ediyor. Çarpıcı bir veri sunalım. Son 20 yılda Türkiye’de inşaatı biten konut sayısı 10 milyonun üzerinde. Yalnızca 2010-2021 yılları arasında 8,2 milyon konut tamamlandı. Aynı dönemde, AB ülkelerinin toplamında tamamlanan konut sayısı 14,5 milyon. Yani, Türkiye tek başına AB’nin yarısından fazla konut üretti. Böylesi bir durumda, ev sahipliği oranının yükselmesine beklemek mantıklı görünüyor. Ne var ki, tam tersine, istatistikler ev sahipliği oranının 2007’de yüzde 60’tan 2021’de yüzde 57,5’e düştüğünü gösteriyor. Dahası, bu istatistiğe gelir grupları ayrıntısında baktığımızda daha çarpıcı bir düşüş görüyoruz. En düşük yüzde 20’lik gelir grubu için söz konusu oran 2007’de yüzde 60’tan 2019’da yüzde 46’ya düşüyor. Bu tablodan çıkarılabilecek basit bir sonuç var. Konut üretimini güdüleyen şey, barınma ihtiyacı değil yatırım. Yani sorun, tek başına konut arzının azlığı değil, onun nasıl bir dağılım gösterdiği. Dolayısıyla, çözüm de yalnızca daha fazla konut yapmaktan geçmiyor.
Söz gelimi, Türkiye’de hiç denenmemiş kiralık sosyal konut modeli, emekçilerin üzerine büyük bir yük bindirmeden sorunu çözebilirdi. Daha önemlisi, belirli bir sayıdan fazla ev sahibi olanlardan alınacak artan oranlı bir vergi, konut krizini hemen bugünden yarına hafifletebilirdi. Ancak, bu tür uygulamalar, iktidarın siyasal ufkunu fersah fersah aşar.
Özetle, “Cumhuriyet Tarihinin En Büyük Sosyal Konut Hamlesi” konut krizinin kaynağındaki dinamiklere dokunmayan, giderek daha yakıcı ve acil hale gelen sonuçları bertaraf edebilecek kapasiteden yoksun ve inandırıcılıktan uzak bir seçim yatırımı izlenimi veriyor.
