2021’in Haziran ayıyla birlikte Türkiye genelinde AKP iktidarı boyunca eşi benzeri görülmemiş bir barınma krizi başladı.

Ev kiraları bir yıldır hayat pahalılığıyla birlikte ülkenin can alıcı gündemlerinden biri haline gelirken, bu krizin çözümü için hükümet kalıcı çözümler geliştirmekten uzak.

Krizin temel gerekçesi olarak ‘inşaatların yetersiz kalması’ veya ‘konut sayısının azlığı’ gibi gerekçeler sunulsa dahi, kiracılara dayatılan katlanılamaz yükün ardında konut spekülasyonu olduğu daha çok kendisini belli ediyor.

Konut fiyatlarındaki ve kiralardaki muazzam artışı gören mülk sahipleriyse kiracılarına fahiş zamlar dayatmaya, hukuksuz bir şekilde kiracılarını sokağa atıp ‘evi tekrar değerlendirmenin’ fırsatlarını aramaya başladı.

Hükümet şimdiye kadar açıkladığı konut finansman paketleri ve kiralara dönük zammı yüzde 25’le sınırlamak gibi adımları bu krize dönük çözüm faaliyetleri olarak sundu.

Krizin başlamasından bu yana sürekli artan konut satışlarıysa bir başarı hikâyesi olarak resmedildi. Ancak konut satışlarındaki artış, kiracılığa mahkûm hale getirilen yurttaşlar için ev sahibi olma fırsatı sağlamaktan ziyade, şimdiye kadar krizi derinleştirmeye, yüksek miktarda nakiti olanlara yeni kazançlar sağlamaya yaradı.

Zam sınırlamasıysa birçok örnekte geçersiz kalırken, bazı örneklerdeyse kiracıların kapı dışarı edilmesine gerekçe oldu.

Serbest piyasanın yarattığı cehennem: Konut bolluğu içinde çekilen yokluk

Ülkede konut satışları ve inşaatlar hızla artmaya devam ederken, konut fiyatlarınınsa artmayı sürdürmesi, konut sektörünün ‘kaybettirmeyen yatırım’ şeklinde lanse edilmesi nihai olarak emlak sektörü üzerinden oluşturulan bir saadet zinciri türünden piyasa manipülasyonunun ürünü.
 
Kiraların ve ev fiyatlarının, yani genel olarak barınma maliyetlerinin astronomik seviyelere yükselmesinin arka planında basitleştirilmiş haliyle şöyle bir kısır döngü var; Ev fiyatları arttıkça satışlar da artıyor, konut pazarında dönen sermaye hızla büyüyor, bir sene önce 500 bin liraya aldığı evi şimdi 2 milyon liraya satmasıyla övünen ‘akıllı yatırımcıların’ hikâyeleriyse her tarafı sarıyor.

AKP iktidarı boyunca en gözde sektörlerden biri haline gelen emlak piyasası hakkında “balon” benzetmesi yeni bir fikir değil. Müteahhitlerin devlet tarafından büyük imkânlara desteklenmesi, inşaatların ve konut satışlarının iktidarın en çok övündüğü alan olması konut sektörünün sürekli büyümesini satışlarınsa büyük artış ya da düşüşler gerçekleştirmemesini, son krize değin görece stabil kalmasını mümkün kıldı.

2013 yılının başından itibaren 2022 Mart ayına kadar her ay satılan konut sayısı ortalama 111 bin 700’e yaklaşırken bu zaman diliminde aylık satılan konut sayısı üç büyük sıçramayla 150 bin bandının üzerine çıkabildi. Aylık satılan konut sayısı ilk defa 2019’un Aralık ayında önceki aya göre yüzde 46 artarak 202 binin üzerine çıktı. 2020 sonrasındaysa daha büyük iki sıçrama gerçekleşti.1

Satış sayısında dikkat çeken bir diğer unsursa satışların nasıl gerçekleştiği.

Kredi kullanarak yapılan satışlar [ipotekli satışlar], 2020 Haziran ve Temmuz aylarında yapılan satışlarda diğer yollarla gerçekleşen alışverişleri büyük bir sıçramayla geride bıraktı.

Bu 2020’de enflasyon karşısında konut fiyatlarının önceki döneme göre düşmesi ve düşük faizli kredilerin varlığıyla açıklanabilir. Ancak bu satış patlaması aynı zamanda sonraki dönemlere dönük fiyat artışını da tektiklemiş oldu.

İpotekli satışların 2020 yazında zirve yapması ve sonradan tüm satışlardaki payının yerlerde sürünmesiyse şuna işaret ediyor: Bu süreçte ev satın alanların önemli kısmının ‘kredi çekme’ gibi bir dertleri yok, yani hali hazırda sermayesi bulunan bir nüfus var olan evleri alıyor.

Buna ek olaraksa Türkiye genelinde ‘kendi evinin sahibi’ nüfusun tüm nüfus içindeki payı düşüyor. Ev sahiplerinin nüfus içindeki payı göz önüne alındığında mülksüzleşmenin hızla arttığı ortaya çıkıyor.

Konut sahipliği oranı, konut satışlarının artmasına karşın düşmüş, kirada yaşayan yurttaşların nüfus içindeki payıysa artmış durumda. 2020’de oturdukları konuta sahip olan hanelerin, tüm hanelere oranı önceki yıla göre yüzde 1,0 azalarak yüzde 57,8 şeklinde hesaplanırken, kirada oturanların oranı yüzde 0,6 artarak yüzde 26,2, kendine ait bir konutta oturmayan ancak kira da ödemeyenlerin oranıysa yüzde 0,4 artarak yüzde 14,7’ye ulaştı.

Bu mülksüzleşme eğilimi sonraki yılda da büyümeye devam etti.2

Aynı evler tekrar tekrar satılıyor

Liranın sürekli değer kaybetmesiyse yatırım yapmak isteyenleri ellerindeki sermayeyi farklı alanlara yönlendirmeye teşvik etti. 2020 Temmuz’u sonrasında kredi karşılığı yapılmayan konut satışlarının, ipotekli satışlar karşısında hızla artmasıysa bu yatırımın yöneldiği alanlardan birinin emlak piyasası olduğuna işaret ediyor.

Hazır sermayesi olan kesim, eldeki paranın değer kaybının önüne geçmek, hatta bu parayı daha da değerlendirmek için fiyatların artacağı beklentisiyle konut alımına yönleniyor ve bu satışlardaki yükselişe neden oluyor.

Artan satışların etkisiyle fiyatlar da yükseliyor ve sürekli yükselme beklentisi daha çok yatırımcıyı çekiyor, fiyatların şişmesi böylece kısır döngüye dönüşüyor. Yani “balon” ifadesi yakın tarihte hiç görülmediği kadar gerçek haline geliyor.

Bu durumsa enflasyonun çok daha üstünde fiyat artışları, dolayısıyla ‘getirisi yüksek bir yatırım aracı’ haline gelmiş konut piyasasını açıklıyor.

Bu durumun bir sonucu olarak ev alan kişi sayısındaki artışın, satılan ev sayısı ve piyasada dönüşüme giren para karşısında düşük kalması ortaya çıkıyor. Kısaca, birden fazla konuta sahip olanlar, konut alımlarının büyük bir kısmını oluşturuyor.

Bu şu sonucu doğuruyor; konutu 2020’de “ucuzdan” alanlar, aldıkları evi fiyat artışını görüp buraya yatırım yapmaya koşan yeni ‘yatırımcılara’ yüksek fiyattan satıyor, fiyatlar arttıkça bu konutlar da tekrar satılarak el değiştiriyor ve saadet zinciri vari bir kısır döngü sürekli hale gelmiş oluyor, sonradan piyasaya dahil olan herkes, araya kârını koyup mali yükü malı sattığı bir sonraki ‘ev sahibine’ devrediyor. Bunun göstergesi olaraksa ikinci el konut satışlarının, ilk el satışlara oranla 2020 sonrası sürekli artması ortaya çıkıyor; yani aynı konutlar tekrar tekrar satılıyor.

 Ülkede konut kıtlığı değil, artığı var

“Yeterince konut olmadığı” ve fiyatların bu yüzden arttığı ifadesi bir gerçeklik taşımıyor. Ülkedeki konut sayısı hiçbir zaman “konut kalmadığı” bir seviyeye düşmedi, 2019’un ikinci yarısından itibaren yavaşlama eğilimi gösterse de konut sayısı mutlak olarak sürekli arttı.

2013 yılından itibaren, 2014 yılında yaşanan istisna haricinde toplam nüfus içinde ev sahiplerinin oranı düşüş kaydederken aynı yıllar içerisinde kiracı oranı sürekli artış içinde oldu. 2013’te yüzde 21,3 olan kiracıların oranı, 2021 itibariyle yüzde 26,8’e çıktı.3

2013’ten 2021’e değin, konut sayısı 11.256.552 artış gösterirken, hane sayısıysa yalnızca 4.840.185 artış gösterdi. Yani bir “konut açığı var olduğu” varsayılırsa konut inşaat hızı bunu kapatma yönünde hareket ediyor. 2013 ile 2021 arasında hane büyüklüğü 3,57’den 3,23’e düşmüş durumda.

Ev sahibi hane sayısının yaklaşık 2 milyon 186 bin artış gösterdiği göz önüne alındığında; Bu süreçte ev satışlarının tamamının sadece “yeni eklenen hanelere yapıldığı” gibi bir iyimser varsayımda bile, toplam hane sayısına eklenen yaklaşık 4 milyon 953 bin hanenin sadece yüzde 44’ünün oturduğu konuta sahip olduğu sonucuna varılıyor.4 Yani yine yeni yapılan konutlar, gelir eşitsizliği nedeniyle hali hazırda sınırlı sayıdaki hanenin elinde toplanmaya devam ediyor.

Konut fazlalığı bu durumda reel konut fiyatlarını düşürmekte etkili olmadığı gibi, ev sahiplerinin oranını arttırıp kiracıların oranını düşürmeye de yaramıyor.

Ortada erimeyen bir konut fazlasının olmasıysa, yeni konut üretiminin yatırım amaçlı konut piyasasına göre şekillendiğinin göstergesi olarak kendisini belli ediyor.

Konut sayısındaki artış dışında, inşaatı tamamlanmış ve kullanıma hazır konut sayısını 2013’ün başından 2020’nin sonuna kadar 5.999.175’lik bir artış göstermiş, bu süreçte ilk el satışlarsa 4.593.828 olarak kayıtlara geçmiştir.5 Yani satışa sunulamaya hazır konutların 1 milyondan fazlası satılamamış ya da satılmamış durumda.

Satışı yapılmayan her konut, konut stokuna eklenen konut fazlasını oluşturuyor. 2013 yılından 2020 yılına kadar, içinde kimsenin oturmadığı 1.462.393 konut üretilmiş durumda. TÜİK’in verilerine göre, Türkiye genelinde 2021 Aralık ayı itibarıyla 40 milyon 483 binin üzerinde konut mevcut. 25 milyon 636 bin hane bulunduğuna göre bu, ülkede hanelerin tamamının 1,5 katından fazlasına yetecek kadar konut olduğu anlamına geliyor.

Kiralardaki artış kader değil, piyasa ekonomisin başarısızlığının sonucu

Ülke genelinde kiraların genel seviyesinde yaşanan sıçrama, emlak piyasasında oluşan devri saadetin bir yıl gerisinden geldi. Pandemi, 2020 ve 2021 arasında yurttaşların çalışma yaşamı ve barınma tercihlerini değiştiren iki olayı tetikledi; Önlemlerin gelmesi ve kalkması.

Uzaktan çalışan hizmet sektörü çalışanları, daralma ve pandemi önlemleri nedeniyle işinden olan insanlar ve uzaktan eğitim yoluyla kampüsle ilişkileri sona eren öğrenciler, büyük kentlerde kira ödeme yükümlülüğünden kaçmanın yollarını ararken 2021’e kadar kiracı sayısı ve kiralık evlere olan talepler azaldı.

2021’deyse pandemi önlemlerin ilk defa gevşetilmesi, eğitim kurumlarının ve uzaktan çalışma kararı alan iş yerlerinin tekrar yüz yüze faaliyete başlaması, insanların yeni barınma alanları aramasına, dolayısıyla İstanbul, Ankara, İzmir, Kocaeli, Bursa gibi büyük kentlerde kiralık evlere yönelik talebin tekrar artmasına vesile oldu.

Tekrar ev kiralamak isteyen yurttaşlar bu sefer kiralık ev bulamadı, bulabildiyse de dudak uçuklatan kiralarla karşılaştı. 2021’in yaz aylarında başlayan kira krizi sadece kiracıların oluşturduğu talep artışıyla açıklanamıyor, tam tersine mülk sahiplerinin çoğunlukla evlerini kiralığa vermektense satılığa çıkartması sonucu ortaya çıkan bir ‘kiralık ev ilanı kıtlığı’ söz konusu.

Kiralık ev ilanı veren mülk sahiplerinin ve emlakçıların yaygın bir şekilde kullandığı Sahibinden.com adlı şirketin platformunda yer alan kiralık ev ilanı sayısı da bu konuda önemli bir fikir vermekte; 2021’de kiraların enflasyona göre hızla yükselmeye ve bireylerin kira ödeyebilme gücününse yine hızla düşmeye başladığı dönem, aynı zamanda kiralık ev ilanı sayısının da önceki yıllara göre rekor düşük seviyelerde gözlemlendiği dönem oldu.6 Özetle mülk sahipleri evlerini satmanın derdine düşerken evini kiralığa çıkartan ufak bir azınlıksa başka kiralık ilanın olmamasının verdiği rahatlıkla talep ettiği kirayı istediği kadar yükseğe çekme lüksüne sahip oldu.

Bu durumsa bulunduğu evi terk etmek zorunda kalan ve yeni ev arayan yurttaşların en büyük kâbusu oldu.

Kira krizinde Türkiye lider

Konut fiyatları ve kiralarda artış 2021 itibariyle birçok ülkenin büyük kentlerinde olağan hale gelirken, Türkiye’de söz konusu yılda barınma maliyetlerinin artışı tüm AB ülkelerindekinden daha fazla oldu. Türkiye’de 2021 boyunca konut fiyatlarında yüzde 59,77 artış yaşanırken, AB’de bu artış yüzde 10’la sınırlı kaldı.8

Türkiye’deki barınma maliyetleri artışsa, ülkedeki enerji, emek ve inşaat sektöründeki ara malların fiyatlarındaki artışların belirlediği konut inşaat maliyetlerinin çok daha üzerinde kaydedildi.

Resmi verilere göre barınma harcamaları için 2019 yılında Türkiye’de yaşayan hanelerin gelirleri üzerinden ortalama ayırdığı pay yüzde 24,1 olarak kayıtlara geçmişti.9 TÜİK’in bu alanda daha güncel bir çalışması bulunmamakla birlikte, 2021 Nisan’ıyla 2022 Nisan’ı arasında İstanbul özelinde mevcut kiracıların senelik kira fiyatlarında yüzde 45,48’lik artış yaşaması, yeni kiracının karşılaştığı kiralarınsa yüzde 161,4’lük bir artış görmesi söz konusu oldu.10

AKP hükümetinin 9 Haziran 2022’de açıkladığı kira düzenlemesiyse mevcut kiracılar için yapılacak kira artışlarını bir yıl süreyle yüzde 25’le sınırlandırma üzerineydi. Ancak söz konusu uygulama 1 Temmuz 2023’e kadar yapılacak kira zamlarını kapsarken bu düzenlemenin geçici olacağı belirtilmişti.  

Uygulama öncesindeki yasal sınır olan, TÜFE odaklı zam oranının tam uygulanmamasıysa olağan hale gelmiş durumda. Buna benzer olarak yeni yüzde 25 sınırının uygulanmadığı örnekler Temmuz ve Ağustos aylarında gündeme geldi.

Öte yandan konusu yüzde 25 sınırı önceki uygulamada 2022’nin Mart ayı yasal kira zammınında üzerinde yer alırken bu adım en iyimser ihtimalle hali hazırda şişirilmiş kiraların çeyreği kadar daha şişirilmesinden ibaret kalıyor.

Kiralar yoksullaşmanın en önemli kalemlerinden biri haline gelirken sermaye düzeni bu sorunu çözmek yerine derinleştirmek yolunda hareket ediyor. Bu soruna dönük çözümse konutun “yatırı-ma” konu olmaktan çıkarılmasında yatıyor.

Her yurttaşın sürdürülebilir şekilde barınma ihtiyacının karşılanmasıysa konut sektörüne kökten bir müdahaleyi kaçınılmaz kılıyor. Bu müdahaleyse devletin karakterine bağlı. Ülkede 1 milyonun üzerinde boş konut varken, kiralarda mantık dışı bir artışın olmasına meşru bir zemin bulunamaz.

Konut sektörü sermayenin ellerine bırakıldığında büyük kentlerin plansız ve verimsiz büyümesi, kent altyapılarında aşırı yüklenmeler ve şişirilmiş barınma maliyetleri kendisini gösteriyor.

• 1. TÜİK 2022, Konut Satış İstatistikleri, Mart 2022
• 2. TÜİK 2022, Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması, 2021
• 3. TÜİK 2022, Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması, 2021
• 4. TÜİK (2022). İstatistiklerle Aile, 2021
• 5. TÜİK 2022, Yapı İzin İstatistikleri, I. Çeyrek: Ocak - Mart, 2022
• 6. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi – Betam. (2022). Kiralık Konut Piyasası Görünümü - Ocak 2022.
• 7. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB). (2022). Konut Fiyat Endeksi
• 8. Statistical Office of the European Communities (Eurostat). (2022). Eurostat House price index
• 9. TÜİK. (2020). Hanehalkı Tüketim Harcaması, 2019.
• 10. İstanbul Planlama Ajansı (İPA). (2022). İstanbul’da Konut Krizi İle Mücadele: Konut Finansmanı Projesi Üzerine Bir Değerlendirme