“Menkul ve gayrimenkul alım satım ile kiralama sözleşmelerinde döviz üzerinden belirlenmiş bedellerin TL'ye dönüştürülmesine ilişkin” düzenleme Cumhurbaşkanı kararı ile yapıldı. Ancak konu tartışılmaya devam ediyor. TÜSİAD Başkanı Erol Bilecik, “döviz bazlı kontratların” TL’ye dönüştürülmesinin yaratabileceği risklere dikkat çekerken düzenlemenin kapsamının çok ötesine uzanan etkilere işaret etti. Bilecik satır arasında düzenlemeden en çok bankaların etkileneceğini de vurguladı. İtiraz eden ya da kaygı dile getirenler etkilerin kapsamını geniş ve muğlak tutmaya çalışsa da söz konusu düzenlemenin esas olarak alışveriş merkezi (AVM), rezidans, ofis (ticari gayrimenkul) kiralamalarını etkilediği biliniyor.
AVM CENNETİ: 16 YILDA 415 AVM YAPILDI
AKP iktidarı döneminde sayısı AVM sayısı 145’ten 429’a çıktı. 415 AVM’nin 245’i ise son 10 yılda yapıldı. Hala yapımı devam eden 43 AVM daha olduğu belirtiliyor. Büyük bölümü rezidans, ofis üniteleri de barındıran AVM’lerin yatırımcıları döviz bazında kredi kullanırken gelirleri de ağırlıklı döviz bazında kiralardan oluşuyordu. Son iki yıla kadar döviz bazında sürekli artan kira gelirleri yatırımcılar için de kredi veren bankalar için de hayli “kıyak” bir tablo oluşturuyordu. Hem yatırım aşamasında inşaat maliyetleri hem de işletme aşamasında giderler büyük oranda TL bazlıyken kira ya da satış gelirleri döviz bazında artıyordu. Ancak söz konusu “saadet zinciri” sadece TL’nin hızlı değer kaybı nedeniyle değil, artan AVM ya da genel olarak “ticari gayrimenkul” sayısına bağlı olarak düşen doluluk oranları, yavaşlayan fiyat ve kira artışlarıyla son yıllarda teklemeye başlamıştı. Özellikle AVM’lerin yoğun olduğu bölgelerde ya da dezavantajlı lokasyonlarda bulunanlarla yatırımcının fazla açıldığı örneklerde 2015 sonrasında “sorunlu kredi”ye dönüşen ve “yuvarlanan”lar olduğu da zaman zaman değişik kaynaklarda ifade ediliyordu.
16 yılda 415 AVM için 50 milyar dolar yatırım yapıldığı ve söz konusu tutarın yüzde 70-75’inin banka kredileriyle karşılandığı biliniyor. Türkiye’nin dışa bağımlılığının en düşük olduğu inşaat malzemelerinin, işgücünün ve arsanın ana maliyet kalemlerini oluşturduğu düşünüldüğünde hem yapım aşamasında hem de AVM ve “ticari gayrimenkuller”in işletme aşamasında girdiler büyük oranda TL bazlı oluşuyor. Gelirleri büyük oranda TL olan müşterilerden döviz bazında kira almanın uzun dönemde mümkün olacağına duyulan güvenle AVM’ler için dövizle borçlanılmış olması enerji sektöründen sonra önemli “potansiyel batık” kalemlerinden birinin “ticari gayrimenkuller” olduğunu gösteriyor. Son 10 yılda yapılan ve devreye alınan AVM’lerin yaşayan kredi borcunun 12-15 milyar dolar aralığında olduğu, hem iç talepteki daralmaya bağlı olarak müşterilerin (mağazaların) gelirlerinde TL bazında azalma beklenmesi hem de döviz bazındaki kiralarda TL’ye geçişle birlikte kredi ödemede baz alınan “gelir modeli”nin büyük ölçüde çökeceği belirtiliyor.
AÇIK YA DA ÖRTÜK DESTEKLER, SÜBVANSİYONLAR, PERAKENDEDE TEKELLEŞME
71 ilde AVM bulunurken 429 AVM’nin 120’ye yakını İstanbul’da. İstanbul’u 40 civarı AVM ile Ankara izliyor. AVM yatırımlarının gelişimi perakende sektörünün yapısındaki değişimden kaynaklandı. Gıda, giyim, kozmetik, temizlik malzemeleri, teknoloji ürünleri gibi harcamaları içeren perakende harcamaları da artmış olmakla birlikte AVM sayısındaki artış, perakende harcamalarındaki artıştan ziyade perakendede geleneksel kanalların yerini organize perakendenin almasına yaslandı. İstanbul’da Likör Fabrikası (Torunlar AVM), Karayolları Bölge Müdürlüğü (Zorlu AVM) en çarpıcı örnekler olmak üzere şehiriçindeki kamuya ait arsaların sermayeye devri, imar kolaylıkları gibi düzenlemeler başta olmak üzere siyasi iktidarın devlet olanaklarıyla sağladığı destekler, borçlanma, finansman olanaklarının genişliği gibi etkenler ve “doğrusal” talep artışına duyulan güven söz konusu dönüşümün sürükleyici unsurları oldu.
Geleneksel perakende kanalı olarak adlandırılan, yerleşim yerlerinin içine dağılmış birimlerin yerini marketler başta olmak üzere perakende tekelleri aldı, “organize perakende” olarak adlandırılan yapının perakende harcamaları içindeki payı bu şekilde yüzde 40’a yaklaştı. Sadece market zincirler değil giyimden kozmetiğe bir sermaye yoğunlaşması yaşandı.