İmar Kanunu değişiyor: Zaten uygulamıyorlardı, artık yasaya da gerek kalmadı

İmar Kanunu'nun değiştirilmesi gündemde. İlgili kamu kurumlarından görüş alınmak üzere bir taslak elden ele dolaştırılıyor. Bu taslak incelendiğinde görünen o ki, İmar Kanunu sermayenin ihtiyaçlarına göre değiştiriliyor. İşte yeni İmar Kanununun şifreleri...

Zafer Kıraç

3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılmak istenilen değişiklikler, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan taslakla tartışılmaya başlandı.

Bakanlık nezdinde yürütülen taslak çalışmalarında, planlara dava açılma sürelerine, iptal edilen plan kararlarında inşaat işlemlerinin yürütülmesine, imar hakkı transferine, yapım ve denetim işlerinin fenni mesuliyetine ve inşaat alanı artışının koşullarının belirlenmesine dair önemli değişiklikler göze çarpıyor.

PLANLAR, MAHKEMELERDEN VE MAHKEME KARARLARINDAN KAÇIRILIYOR

İmar Kanunu taslağında, planların kesinleştiği tarihten 6 ay sonra dava açılamayacağı hükmünün yanı sıra, “İmar planlarının kesinleşmesinden itibaren 6 aylık süreden sonra, en az su basman seviyesine gelmiş olan yapıların; afet riski gerekçesi haricindeki plan iptali, revizyonu veya değişikliği gerekçe gösterilerek, ruhsatları iptal edilemez, inşaatı durdurulamaz.” hükmü yer alıyor.

Mevcut durumda, planların askıya çıkmasının ardından, 30 gün içerisinde itiraz edilebiliyor, itiraza yanıt verilmemesi ya da olumsuz yanıt verilmesi durumunda, yargı yoluna başvurulabiliyor, bu koşullarda, imar planlarına en geç 2 ay içerisinde dava açılması gerekiyordu.

Bu anlamda, dava açma süresine getirilen kısıtlamanın, imar planlarının standart askı sürecine ilişkin bir etkisi bulunmuyor.

Ancak, parselasyon planlarına, imar durumuna, ruhsatlara açılan davalarda, söz konusu işlemlerin dayanağı olan imar planlarının da dava konusu edilebildiği dikkate alındığında, mevcut düzenlemenin bu tür davaların önünü usul yönünden kapatmaya dönük olduğu görülüyor.

İmar planlarının iptal edilmesi durumunda, inşaatların durdurulamayacağına ilişin düzenleme ise, mahkeme kararının hiç bir hükmünün olmaması anlamına geliyor.

Mahkeme tarafından imar planlarının iptal edilmesine yönelik bir karar verildiğinde, planlama alanındaki inşaatın seviyesi yerel yönetim tarafından tespit edilerek tutanak altına alınması ve ardından inşaatın durdurulması gerekiyor, planın iptal edildiği tarihe kadar yapılan inşaat seviyesi ise “kazanılmış hak” olarak kabul ediliyordu.

Fiiliyatta, yerel yönetimlerin çoğu, inşaatın durdurulması işlemlerini yerine getirmese de, toplumsal baskının yoğun olduğu örneklerde, adım atmak zorunda kalıyordu.

Ancak, yeni getirilen düzenleme ile, imar planı iptal edilse bile, inşaatlara devam edilmesine olanak yaratılıyor.

Hem planlara dava açılma süresine sınırlama getiren hüküm, hem de ruhsat ve inşaatların durdurulamayacağına dair hüküm, idare hukukunun yetki alanına giriyor ve hukuk alanında önemli bir yetki aşımı yapılıyor.

KAMU ADINA DENETLEME YETKİSİ ÖZEL ŞİRKETLERE TESLİM EDİLİYOR

İmar Kanunu’nda yapılmak istenilen değişikliklerden biri de, kamu kurumları tarafından hizmet alımı ile yaptırılan inşaatlarda, inşaatın yapım ve denetim işlerinin “fenni mesuliyeti”nin, kamu kurum ve kuruluşları adına danışman firmanın mimar ve mühendislerine devredilmesini içeriyor.

Bu düzenleme önerisi ile, özel bir şirketin ücretli çalışanı statüsünde olan ve hiç bir iş güvencesine sahip olmayan kişilerin, kamu adına “bağımsız” denetim yapması bekleniyor.

PARAYI VERENE İNŞAAT ALANI ARTIRILIYOR

Yapılan en önemli değişikliklerden biri de, “Yoğunluk artışı, bina yüksekliği, kat adedi, kullanım amacı değişikliğine yönelik uygulama imar plan değişikliği sonucu değerinde artışı olan taşınmaz maliklerinden taşınmazın artan arsa değerinin yüzde 30’u oranında değer artış payı alınır” hükmünün getirilmesi.

İmar Kanunu’nun mevcut halinde, yoğunluk artışı, bina yüksekliği ya da kat adedi artışı yapılamıyor ya da yapılması durumunda da artışın gerektirdiği sosyal ve teknik donatı alanlarının imar planında ayrılmasını gerektiriyordu.

Yapılmak istenilen değişiklik ile, “değer artış payı” verilmesi durumunda, istenilen inşaat artışının yapılabilmesinin önü açılırken, inşaat artışı için bir kısıtlama getirilmediği için, ada ölçeğinde çok büyük yapıların ortaya çıkmasına olanak sağlanıyor.

Söz konusu düzenleme taslağında, değer artış payının hangi kurumlara aktarılacağına dair hükümlere de yer veriliyor. Taslağa göre, payın yarısının imar planı değişikliğini onaylayan ilgili idarede açılacak kamulaştırma hesabına, yarısının da Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına (ya da Maliye Bakanlığı)”, büyükşehirlerde ise üçte birinin büyükşehir belediyesinin kamulaştırma hesabına, üçte birinin ilgili ilçe belediyesi kamulaştırma hesabına, üçte birinin de Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel hesabına yatırılması hedefleniyor.

Böylece, plan değişikliği yapılması için zorunlu olan “kamu yararı”, kamusal mekanların yaratılmasından elde edilecek paya indirgeniyor.

SERMAYE AKTARIMININ ÖNÜ AÇILIYOR

Getirilmek istenilen bir değişiklik ise, plan değişikliklerinin yapılabileceği ölçeğin sınırlandırılmasını hedefliyor. “Ada oluşturan tek parseller hariç olmak üzere parsel bazında; nüfus, yapı yoğunluğu, kat adedi, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz” hükmü ile, parsel ölçekli plan değişiklikleri engelleniyor.

Yapılmak istenilen düzenleme, ilk bakışta, olumlu bir içeriğe sahipmiş gibi gözükse de, arkasında gizli bir niyet barındırıyor. Ada ölçeğinde yapılacak inşaatların, parsel ölçeğinde yapılan inşaatlara kıyasla daha büyük bir sermaye birikimi istediği dikkate alındığında, yapılan düzenlemenin, inşaat alanında parsel ölçeğinde faaliyet gösteren küçük–orta ölçekli inşaat şirketlerinin piyasadan çekilmesine ya da büyük şirketlerin taşeronu olmaya iteceği görülüyor.

İMAR HAKKI TRANSFERİ İLE YOĞUNLUK ARTIŞINA ZEMİN HAZIRLANIYOR

Taslakta yer alan bir diğer düzenlemeye göre de, imar planında eğitim, sağlık, yeşil alan gibi sosyal ve teknik altyapı alanlarında kalan özel mülkiyetler için, bu alanların 5 yıl içerisinde kamulaştırılmaması durumunda, taşınmazların imar hakkının başka bir bölgeye taşınmasının, farklı bir yerleşim alanında inşaat alanının arttırılmasının önü açılıyor.