Işıkları yanmayan binalar, kapısı kapalı daireler...

Akşam olunca şehirlere bir kez de uzaktan bakın. Her gün biraz daha yükselen siteler, vinçlerin gölgesinde büyüyen mahalleler, ışıkları hiç yanmayan binlerce pencere. Türkiye'de ev sayısı artıyor, boş ev sayısı da artıyor. 

Ama bu evlerin kapısını kendi anahtarıyla açabilenlerin oranı her yıl biraz daha azalıyor.

Tablonun çelişkisi tam da burada. Yüz kişiden kaçının oturduğu evin sahibi olduğunu gösteren konut sahipliği oranı, 2014'te yüzde 61,1 iken 2024'te yüzde 55,8'e geriledi. Aynı dönemde yılda ortalama 700 bin konut üretildi. 

Üretim arttı, ev sahibi olanların oranı düştü.

Kiracılar için tablo daha ağır. Kiralar fahiş zamlarla yükseldi. Birçok kentte ortalama kira asgari ücreti geçti, iki asgari ücret tutarındaki kiralar artık "normal" karşılanır hale geldi.

Üstelik bu yalnızca bir Türkiye hikâyesi olmaktan öte, küresel bir krizin de fotoğrafını sunuyor. İspanya'da geçtiğimiz günlerde Madrid'de 87 yaşındaki bir kiracının polis zoruyla evinden çıkarılması ülkeyi ayağa kaldırdı, on binler sokağa döküldü. Bizim ülkemizde ise geçinemeyen emekliler günlüğü 200 liralık otellerde, ortak tuvalet ve banyosu olan yerlerde kışı geçiriyor. 

Dünyanın her yerinde konut sorunu büyürken, bazı coğrafyalarda ev sahipliği hâlâ yüksek ve konuta erişim görece kolay. Bu coğrafyaların bir zamanlar sosyalist deneyim yaşamış ülkeler olması veyahut bu mücadelenin en güçlü olduğu dönemlere tanıkık etmesi tesadüf değil. 

Avrupa'nın eski sosyalist ülkelerinde ev sahipliği oranı ortalama yüzde 85 düzeyinde. Konutun onlarca yıl boyunca kâr için değil ihtiyaç için üretildiği bu ülkelerde, o mirasın bıraktığı stok bugün bile bir tampon işlevi görüyor.

Peki Türkiye'de neden evler çoğalırken ev sahipleri azalıyor? Bu evleri kim alıyor? Sosyolog Melih Yeşilbağ'a sorduk.

'Yurttaşın konut krizi, sermayenin karlılığı demek'

Madrid'de 87 yaşında bir kadın kirasını ödeyemediği için polis zoruyla tahliye edildi, meydanlar doldu. Berlin'de seçimlerde vaatlerin en önemlisi sosyal konut ve kira indirimi oldu. New York seçimlerinde de konut krizi ana temalardan biriydi. Konut sorunu nasıl bu kadar yakıcı hale geldi?

Madrid'deki olay, dünya ölçeğindeki barınma krizini anlamak için iyi bir örnek. 70 yıldır aynı evde oturan Maricarmen Abascal, binayı satın alan yatırım fonu kirayı yüzde 275 artırıp 2 bin 650 avroya çıkarınca bu kirayı karşılayamadığı için evsiz kalıyor. 87 yaşında emekli bir kadının polis zoruyla ve sedyeyle evinden çıkarılması büyük tepkiye yol açtı. Madrid'de on binler yürüdü, eylemler 12 kente yayıldı ve sonunda hükümet tahliyeleri geçici olarak durduran bir kararname imzalamak zorunda kaldı.

Bu mesele Abascal örneğiyle de sınırlı değil üstlelik değil mi?

Şüphesiz bu tekil bir olay değil. Konuta erişim dünya ölçeğinde zorlaşıyor. 

Peki neden? Yani artık bu tür sorunların dünyanın her yerinde gündem olmasının altında neler yatıyor?

Bunun iki temel dinamiği var. Birincisi, genel bir eğilim olarak sosyal konut uygulamalarının kapsamı daralıyor. Sosyal konut stoklarının satılması İngiltere'de Thatcher zamanında "kendi evini satın al" kampanyasıyla başlamıştı. Sonrasında bu uygulamalar yaygınlaştı, kamu bu işten elini çekti ve konut sektörü istisnalar dışında giderek piyasanın insafına terk edildi.

İkincisi, konut giderek barınma ihtiyacından uzaklaşarak bir yatırım aracı, bir varlık sınıfı haline geliyor. Bir dizi ülkede yatırım fonları tekil konutların ötesinde bina bina, hatta bazen mahalle mahalle satın almalar yapıyor ve bu konutları işletiyor. Kâr güdüsüyle yapılan bu işlem haliyle konut fiyatlarını ve kiraları yükseltiyor. Ücretler yerinde sayarken artan konut fiyatları ev sahibi olmayı zorlaştırdığı gibi kira yükünü de artırıyor.

Durum aslında kamuoyuna yansıyan ötesinde diyebilir miyiz?

Şöyle açıklayayım. Berlin, New York gibi büyük şehirlerde bu baskı çok daha belirgin. Berlin'de neredeyse her 10 kiralık konuttan birinin sahibi Vonovia adlı şirket. 138 bin civarında daireyi tek bir şirket işletiyor. 2021'de yapılan bir referandumda halkın yüzde 57,6'sı bu tür şirketlerin kamulaştırılması yönünde oy kullanmıştı ama bu karar uygulamaya geçemedi. Die Linke'nin seçim başarısının arkasında bu referandum kararını hayata geçirme vaadi de var. Gelişmeleri izleyip göreceğiz. Fakat son on yılda konuta erişimin dünya ölçeğinde zorlaştığı ortada. 

Ezcümle, konutu piyasaya terk ettiğinizde fiyatları belirleyen sermayenin getiri beklentisi oluyor. Yurttaşın konut krizi, sermayenin karlılığı demek. Mesele aslında bu kadar basit.

Türkiye açık ara birinci

Dünya genelindeki eğilimlerle karşılaştırdığımızda Türkiye'nin konut sorununu nasıl değerlendiriyorsun?

Rakamlar Türkiye'yi ayrı bir kulvara yerleştiriyor. 2019-2023 arasındaki beş yılda reel konut fiyatları OECD genelinde yüzde 16 arttı. Türkiye'de bu oran yüzde 113! OECD ortalamasının yaklaşık yedi katına tekabül eden bu oranla Türkiye açık ara birinci.

Kira endeksinde de benzer bir durum var. 2019 başını 100 kabul edersek, reel yeni kiracı kira endeksi 2023 sonunda 221'e, 2026 başında 243'e ulaştı. Yani kiralar yedi yılda enflasyondan arındırılmış olarak iki kattan fazla arttı. Türkiye bu göstergede de tüm OECD ülkelerinin önünde.

Bu süre içinde konut fiyatlarını asgari ücretle oranladığımızda da muazzam bir kötüleşme söz konusu. 2019'daki ortanca konut fiyatı/asgari ücret oranını 100 kabul edersek, 2025'te bu endeks değeri 150 oldu. Türkiye bu göstergede de rakipsiz.

Bu durum ev sahipliği oranlarında da benzer bir şeye tekabül ediyor değil mi?

Evet. Bir diğer çarpıcı gösterge konut sahipliği oranı. 2014-2024 arasında konut sahipliği AB genelinde 2,5 puan gerilerken, Türkiye'de yüzde 61,1'den 55,8'e düşerek 5,3 puan geriledi. Norveç'ten sonra Avrupa düzeyinde en sert düşüş. Dahası, yoksul hanehalklarında düşüş 14 puana yaklaşıyor. Bu muazzam bir mülksüzleşme anlamına geliyor.

Fiyat artışı arz eksikliğinden kaynaklanmıyor

Çok konut üretilmesine rağmen fiyatlar artıyor ve ev sahipliği oranı düşüyor. Bunlar nasıl bir arada mümkün? Üretilen konutları kimler satın alıyor?

Evet, Türkiye'de son on yılda yıllık ortalama üretim 700 bin civarında. Kişi başına konut üretiminde OECD'nin belirgin düzeyde üstündeyiz. Yani fiyatlardaki artışın arz eksikliğinden kaynaklanmadığını kesinlikle söyleyebiliriz. Peki bu kadar konutu kim alıyor? Yanıt, az önce sözünü ettiğim mekanizmada: konutun bir yatırım aracına, bir varlık sınıfına dönüşmesinde.

Burada özellikle düşük faiz döneminde ucuza borçlanabilen varlıklı kesimlerin ve şirketlerin konuta hücum etmesi etkili oldu. 2021'de konut fiyatları ve kiralardaki ani fırlayışın arkasında bu dinamik var. İstatistiklerde de görebiliyoruz: 2019-2023 arasında konut, döviz, borsa ve mevduat faizi dahil bütün yatırım araçlarını geride bırakarak en yüksek reel getiriyi sağladı.

Medyada sürekli yabancı yatırımcılar da gündem oluyor. Özellikle bu son "vatandaşlık satışı" gündemiyle yeniden hatırlandı bu süreç. Bu tabloya yabancı müşterilerin durumu nasıl yansıyor?

Evet yabancı talep bir diğer kanal. 2013-2024 arasında yabancılara 425 binden fazla konut satıldı. Zirve yılı 2022'de yabancılara satışın tüm satışlara oranı Türkiye genelinde yüzde 4,5, İstanbul'da yüzde 10, Antalya'da ise yüzde 27 oldu. Bu talebin oluşmasında 2017'de başlayan yatırım yoluyla vatandaşlık programının da önemli payı var.

2017'de inşaat sektörü satılamayan konutlar nedeniyle krizdeydi. İnşaatçıları ayakta tutmak için yabancı talep pompalandı. Sonuç, Türkiye'nin küresel "vatandaşlık piyasası"nın da en büyük aktörü haline gelmesi oldu. Türkiye tek başına küresel piyasanın yarısını oluşturuyor. Özellikle kimi bölgelerde konut piyasasının bir segmenti yalnızca yabancı yatırımcılara yönelmiş durumda. Bu, konutun barınma ihtiyacından uzaklaşmasının ekstrem bir boyutu. Bu segmentteki konut üretiminin, kirasını ödemekte zorluk çeken yurttaşa haliyle bir faydası yok.

Ev sahibi oranlarının eski sosyalist ülkelerde fazla olması tesadüf değil

Sosyalizm deneyimi yaşamış ülkelerde bugün dahi konuta erişim göreli olarak çok daha kolay. Viyana'daki sosyal konut uygulamaları da Türkiye'de çok konuşuldu. Buradan çıkarılabilecek dersler var mı?

Bugün Avrupa'da konuta erişimin göreli olarak kolay olduğu yerlerin sosyalizm deneyimi yaşamış ülkeler olması tesadüf değil. Avrupa'nın eski sosyalist ülkelerinin ev sahipliği oranı ortalaması yüzde 85 düzeyinde seyrediyor. Bu örneklerde konut onlarca yıl boyunca kâr için değil ihtiyaç için üretildi ve büyük bir stok hâlâ halkın elinde. 1990'ların özelleştirme dalgasına rağmen o stokun bıraktığı miras hâlâ tampon işlevi görüyor.

Türkiye'de Viyana örneği çok fazla gündem olmuştu. Örnek gösterilmiş, mukayese edilmişti. Bu durum orası için de geçerli sanrım değil mi?

Viyana'nın sosyal konut politikasının göreli başarısının arkasında da aslında sınıf siyaseti var. 1919-1934 arasındaki "Kızıl Viyana" döneminde belediyeyi yöneten sosyalistlerin başlattığı bir miras söz konusu. O dönemde inşa edilen Karl Marx-Hof adlı toplu konut projesi bugün hâlâ kullanımda. İkinci Dünya Savaşı sonrasında birçok Avrupa ülkesinde yürürlüğe konan sosyal konut uygulamaları, konutu kısmen de olsa "metadışılaştırarak", yani kısmen piyasa dışına çıkararak barınma sorununu bir düzeyde hafifletmişti.

Avrupa genelinde sosyal konut uygulamaları 1980'lerden sonra geri çekilirken Viyana yerel yönetimi çeşitli politikalarla sosyal konuta sahip çıktı. Bugün yerel yönetimin elinde büyük bir kiralık sosyal konut stoğu var: 220 bin belediye konutu ve aşağı yukarı aynı miktarda kooperatif konutu. Bunlar birlikte kiralık konut piyasasının neredeyse yarısına tekabül ediyor. Bu muazzam kiralık stok sayesinde kiralar kontrol altında tutulabiliyor ve konutun piyasanın insafına terk edildiği örneklerdeki astronomik kira artışları bir düzeyde engellenebiliyor.

Peki ya bizdeki örnekler?

Türkiye'de sosyal konut üretmek amacıyla kurulan TOKİ'de bu tür bir metadışılaştırma vizyonu hiç hâkim olmadı. Kâr amaçlı TOKİ iştirakleriyle konutun metalaşması bizzat teşvik edilirken, sosyal konut vizyonu da borçlandırma yoluyla ev sahipliğiyle sınırlı kaldı. Düşük gelirli hanehalklarını uzun yıllar borçlandırarak kent merkezinden uzak devlet arazilerinde piyasa şartlarından daha ucuza konut sunmak hiç yoktan iyi olabilir. Ama bugüne kadarki üretim hacmi görüldüğü gibi fiyatları kontrol altında tutmaya yetmiyor.

Fiyasko üstüne fiyasko

Kiraların kontrolden çıkmasıyla hükümet çok sayıda iddialı sosyal konut kampanyası duyurdu. Bu projeler barınma krizini hiç değilse bir nebze hafifletmedi mi?

Bu soruya olumlu yanıt vermek mümkün değil. Eylül 2022'de "Cumhuriyet Tarihinin En Büyük Sosyal Konut Hamlesi" ilan edildi ve şunlar vaat edildi: Beş yılda 500 bin konut, ilk etap 250 bin ve iki yıl içinde, yani 2024 bitmeden teslim. Bu rakamların gerçekçi olmadığı o dönem sıkça dile getirildi. Başvuru sayısı 8 milyonu aştı; yani şartları tutturup başvuranların ancak yüzde 3'ü yararlanabilecekti.

Şubat 2025'te bir soru önergesine verilen yanıtta, ilk etabın yüzde 64'ünde ihalenin bile yapılmamış olduğu ortaya çıktı. Ardından, böyle bir fiyasko hiç olmamışçasına, Kasım 2025'te yine 500 bin konut vaadiyle "Yüzyılın Konut Projesi" ilan edildi. Ocak 2023'te de yine "tarihi" bir konut finansman paketi tanıtıldı. Ev sahibi olmayan hanelere yüzde 0,69'luk faizle konut kredisi kullandırmayı öngören bu kampanya da yararlanma kriterlerinin sıkılığı nedeniyle bir fiyaskoya dönüştü ve sessiz sedasız unutuluşa terk edildi. Bu tür büyük prodüksiyonlu kampanyalarla akut krize yanıt üretmek mümkün değil.

Bir dönem de kiraları sınırlamaya çalıştı hükümet.  Bunun faydası olmadı mı hiç?

Evet. Bir diğer yöntem kira tavanı uygulaması oldu. Temmuz 2022'den itibaren iki yıl boyunca yıllık kira artış oranı yüzde 25'le sınırlandırıldı. Bu palyatif düzenleme, ev sahibi-kiracı ihtilaflarının adli sistemi tıkamasına neden oldu. 2024'te Sulh Hukuk Mahkemelerindeki davaların yarısı kira sözleşmeleriyle ilgiliydi. Üstelik bu düzenleme kira artışlarını da durduramadı. Bu tarih aralığında kiralar reel olarak yüzde 35 arttı.

Hükümet krizin asıl nedeni olan dinamiklere dokunmaktan ısrarla kaçındı. Yatırım amaçlı konut sahipliğini caydıracak politikalar hiçbir zaman gündeme gelmedi. Bunun yerine kısa vadede etkili olması imkânsız, uzun vadede de kısıtlı kalmaya mahkûm arz yönlü müdahalelerden ibaret bir yaklaşım tercih edildi. Sonuç ortada.

soL Haber'i WhatsApp ve Telegram kanallarından takip edin, önemli gelişmeleri kaçırmayın.