Türkiye'de konut fiyatlarının seyrine ilişkin son veriler, piyasadaki tabloyu yalnızca “fiyatlar düşüyor” ya da “konut ucuzluyor” ifadeleriyle anlatmanın mümkün olmadığını gösteriyor. 

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın Ağustos 2026 Konut Fiyat Endeksi'ne göre konut fiyatları bir önceki aya göre yüzde 0,9 arttı ve yıllık nominal artış yüzde 23 oldu; aynı dönemde enflasyonun etkisi arındırıldığında fiyatlar reel olarak yüzde 6,5 geriledi.

Başka bir ifadeyle konutun etiketteki fiyatı düşmüyor; tersine artmaya devam ediyor, ancak genel fiyat düzeyinin gerisinde kalıyor. Reel fiyatlardaki düşüşün dokuzuncu aya taşınması, konutun enflasyon karşısında değer kaybettiğini gösterirken, bu durumun ev sahibi olmak isteyen geniş kesimler açısından neden otomatik bir rahatlamaya dönüşmediği ise ayrı bir soru olarak karşımıza çıkıyor.

Fiyatlar artıyor, satışlar geriliyor

Konut fiyatlarındaki reel gerilemeye rağmen piyasadaki hareketlilik de zayıflamış durumda. TÜİK'in ağustos verilerine göre Türkiye genelinde 127 bin 410 konut satılırken satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 14,7 azaldı; ocak-ağustos dönemindeki toplam satışlar da yüzde 6,8 düşerek 950 bin 529'a geriledi.

Üstelik düşüş özellikle ikinci el piyasasında belirginleşti. Ağustosta ilk el konut satışları yıllık yüzde 4,5 azalırken ikinci el satışları yüzde 19,4 geriledi; toplam satışların yüzde 65,2'sini ikinci el konutlar oluşturdu.

İpotekli satışlarda ise ters yönde bir hareket görüldü. Ağustosta ipotekli konut satışları yüzde 7,2 artarak 22 bin 131'e yükseldi, ancak ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı yüzde 17,4'te kaldı.

Dolayısıyla piyasadaki tablo, konut fiyatlarının yüksek enflasyon ortamında reel olarak gerilemesine rağmen satın alma gücünün geniş kesimler açısından yeterince güçlenmediğini gösteriyor. Fiyat artışının yavaşlaması ile insanların bir konutu satın alabilecek durumda olması aynı şey değil.

Konutun fiyatı başka, konuta erişim başka

Bir evin fiyatı enflasyonun gerisinde artıyor olabilir; ancak bir emekçinin o eve ulaşabilmesi için gereken peşinat, kredi ödemesi ve aylık gelir düzeyi aynı anda değerlendirilmek zorunda. Özellikle ücret gelirinin büyük bölümünün kira ve temel tüketim harcamalarına gittiği bir ortamda, konut fiyatındaki reel gerileme satın alma gücünde aynı ölçüde bir artış yaratmıyor.

Buradaki temel sorunlardan biri de konutun yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir mal olmaktan çıkıp aynı zamanda bir yatırım aracına dönüşmesi. Birikimi ve mevcut konutu bulunan kesimler açısından fiyat hareketleri bir servet meselesiyken, konut sahibi olmayan ve gelirinin büyük bölümünü kiraya ayıranlar açısından aynı piyasa her ay karşılanması gereken bir maliyet anlamına geliyor.

Bu nedenle konut piyasasındaki gelişmeler toplumun bütün kesimlerini aynı biçimde etkilemiyor. Konut sahibi olanlarla yalnızca ücret geliriyle geçinen ve kirada yaşayanların aynı fiyat hareketi karşısındaki konumu birbirinden farklılaşıyor.

Kiralar konut fiyatlarından farklı hareket ediyor

Konut piyasasındaki en önemli ayrışmalardan biri de satış fiyatları ile kiralar arasındaki hareket. TCMB'nin Ağustos 2026 verilerine göre Yeni Kiracı Kira Endeksi aylık yüzde 2,3, yıllık yüzde 26,4 arttı. İstanbul'da yeni kiracı kiralarındaki yıllık artış yüzde 34,5'e ulaştı.

Böylece konut fiyatlarının reel olarak gerilediği bir dönemde yeni kiracıların karşılaştığı fiyatlar artmaya devam ediyor. Bu durum özellikle ev sahibi olmayanlar açısından konut piyasasındaki reel fiyat hareketinin neden doğrudan bir rahatlama anlamına gelmediğini gösteriyor.

Kiracı açısından konut fiyatının bugünkü değeri kadar, her ay ödenen kira da belirleyici. Kira yükseldikçe hane gelirinden konut için ayrılan pay büyüyor ve aynı gelirle hem mevcut barınma giderini karşılamak hem de gelecekte ev sahibi olmak için birikim yapmak daha zor hale geliyor.

Dolayısıyla konut fiyatlarında reel gerileme yaşanması ile barınma krizinin hafiflemesi arasında doğrudan bir ilişki kurmak mümkün değil. Özellikle İstanbul gibi kira artışının ülke ortalamasının üzerinde olduğu kentlerde, konut piyasasının farklı gelir grupları üzerindeki etkisi daha belirgin hale geliyor.

İktidar yıllardır aynı reçeteyi uyguluyor

Türkiye'de konut sorununun çözümü uzun yıllardır ağırlıklı olarak daha fazla konut üretimi, kredi imkanlarının genişletilmesi ve inşaat sektörünün desteklenmesi üzerinden tartışılıyor. İktidarın sosyal konut projeleri de bu yaklaşımın önemli araçlarından biri olarak öne çıkıyor.

Ancak daha fazla konut üretilmesi ile insanların bu konutlara erişebilmesi aynı anlama gelmiyor. Konutun hangi bölgede üretildiği, satış veya kira bedelinin ne olduğu, hedeflenen gelir grubunun bu bedeli karşılayıp karşılayamadığı ve ulaşım gibi ek maliyetler, konut politikasının sonucunu doğrudan belirliyor.

TOKİ'nin yeni sosyal konut ve kiralık sosyal konut projeleri bu nedenle yalnızca yapılacak konut sayısı üzerinden değerlendirilmemeli. Asıl mesele, kamu eliyle üretilen konutun piyasadaki fiyatları ne ölçüde aşağı çektiği ve düşük ve orta gelirli hanelerin barınma sorununu ne ölçüde kalıcı biçimde çözdüğü.

Çünkü Türkiye'de konut sorunu yalnızca “yeterince ev yapılmaması” şeklinde tarif edilemiyor. Asıl sorun, konut üretiminin ve mevcut konut stokunun toplumun barınma ihtiyacına hangi koşullarda cevap verdiği ve konutun bir yatırım aracı olarak gördüğü işlevin bu ihtiyacın önüne geçip geçmediği.

Barınma hakkı mı, yatırım alanı mı?

Konut piyasasında yaşanan gelişmeler, aynı zamanda gelir ve servet dağılımındaki eşitsizliklerle birlikte ele alınmak zorunda. Konut sahibi olan bir hane için taşınmazın değerindeki artış bir servet artışı yaratabilirken, kiracı için aynı değer artışı daha yüksek kira ve daha büyük birikim ihtiyacı anlamına gelebiliyor.

Bu nedenle konut piyasasının büyümesi tek başına barınma koşullarının iyileştiğini göstermiyor. İnşaat sektörünün büyümesi, yeni projelerin yapılması veya konut satışlarının belirli dönemlerde yükselmesi, çalışanların bu konutlara erişebildiği anlamına gelmiyor.

İktidarın yıllardır konut meselesini ağırlıklı olarak piyasa mekanizmaları üzerinden ele almasının yarattığı temel sorun da burada ortaya çıkıyor. Barınma ihtiyacı piyasanın arz ve talep koşullarına bırakıldığında, geliri ve serveti yüksek olanlarla yalnızca emeğiyle geçinenler aynı piyasada eşit koşullarda hareket etmiyor.

Bugün konut fiyatları enflasyonun gerisinde kalıyor olabilir; fakat bu durum kendi başına bir başarı göstergesi değil. Çünkü insanların ev sahibi olup olamadığını belirleyen yalnızca konutun fiyatı değil, o fiyatın ücretlere, kiralara, kredi maliyetlerine ve hane gelirlerine oranı.

Konutun ucuzlaması yetmiyor

Ağustos verileri bu nedenle basit bir “konut fiyatları düşüyor” hikâyesi anlatmıyor. Konut fiyatları aylık ve yıllık bazda artmaya devam ederken enflasyonun gerisinde kalıyor, reel değerleri geriliyor; buna karşılık yeni kiracı kiraları yükseliyor ve konut satışları azalıyor.

Bu tablo, Türkiye'deki barınma sorununun yalnızca konut fiyatlarının seviyesine indirgenemeyeceğini gösteriyor. Mesele aynı zamanda ücretlerin düzeyi, kiracılık, krediye erişim, servet dağılımı ve konutun yatırım aracı olarak gördüğü işleve ilişkin bir mesele.

İktidarın yıllardır yeni konut üretimini ve piyasa mekanizmalarını merkeze alan politikaları ise bu temel soruyu değiştirmiyor: Üretilen konutlara kimler erişebiliyor? Konut sahibi olamayanların her ay ödediği kira, onların gelirinden ne kadarını götürüyor ve bu koşullarda bir ev sahibi olmak için gerekli birikim nasıl yapılabiliyor?

Bu soruların yanıtı, “konut fiyatları düşüyor mu, yükseliyor mu?” tartışmasından daha önemli. Çünkü barınma krizinin gerçek ölçüsü, konutun endeksteki değerinden çok insanların yaşamak için ihtiyaç duyduğu eve hangi gelirle ve hangi koşullarda erişebildiği.

soL Haber'i WhatsApp ve Telegram kanallarından takip edin, önemli gelişmeleri kaçırmayın.