Kira krizinin arka planı: Neden ev bulamıyoruz?

Bazı semtlerde kiralar önceki yıla göre 3 katına çıkarken bunun arkasında tek başına ‘talebin artması’ndan ziyade, mülk sahiplerinin lehine işleyen irrasyonel düzen bulunuyor.

Kaya Emre Uzmay

Birçok yerde kira kontratlarının yenilenme zamanın gelmesi, kısıtlamaların kalkması ve üniversitelerin açılmasıyla yılın en yüksek kiracı sirkülasyonunun gerçekleştiği süreç başladı. Eylül ayı kiralık ev arayanlar için zorlu başladı. 

Kiralık ilanları için ev sahibi tarafından istenen paranın eski kiracının ödediğinden yüksek olmasına alışılmışken, talep gören kimi yerlerde sadece son 1 ay içerisinde meydana gelen artışın senelik artışı bile geride bıraktığı görüldü.

Kiraların astronomik değerlere çıkmasına karşın birçok insan seçeneği olmadığı için bu fiyatlara razı kalmak zorunda kalıyor. Asgari ücretin 2 bin 825 lira olmasına karşın bu ücret Ağustos 2021 itibariyle İstanbul’un çoğu semtinde en düşük kiraları bile karşılamaktan uzak hale geldi. Kiraların bu kadar yüksek olmasının sebebi olaraksa her ne kadar bir “kiralık ev kıtlığı”na işaret edilse de tek sebep bu değil.

Parası olan pandemide ve kur krizinde daha çok kazandı

Ev satışları geçtiğimiz yıl içinde artarken ev sahipleri de daha çok kâr elde edeceklerini düşündükleri için satılık ilanları vermeye daha çok yöneliyor. Pandemi sırasında konut satışları önceki döneme göre büyük oranda yükseldi. 2020’de Mart ayında ilk koronavirüs vakası kaydedilirken kısıtlamaların ve sokağa çıkma yasaklarının başladığı döneme girerken TÜİK verilerine bakıldığında Haziran ayında ev satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 209,7 arttı.

Bu artışın sebepleri arasında geçen yıl sağlanan konut kredisi dopingi sayılabileceği gibi aynı zamanda kur krizinden elde edilen yüksek gelirlerin konuta yatırılmasına da işaret edilebilir.

Ev sahipleri pandemi boyunca satılığa çıkartmaya odaklanırken öte yandan pandemi boyunca halktan esirgenen yardımlar inşaat sektörüne fazlasıyla destek olarak verilmesi sonucu kent meydanlarında evlerin yıkılıp kentsel dönüşüm altında tekrar yapılmaya başlanması da ev sahiplerinin ellerinde tuttukları mülklerin değerlerinin artmasına vesile oldu.

İnşaat patronlarının ev yapma iştahı arttı

Söz konusu ev satışlarındaki artışsa son yıllardır durağan olan inşaat sektöründe faaliyet gösteren patronlar için ayrıca sevinç kaynağı oldu. Bu yılın ilk çeyreğinde inşaata başlamak için belediyelerden alınan yapı ruhsatı verilen bina sayısı TÜİK’in verilerine göre bir önceki yılın aynı dönemine oranla yüzde 131,8 artarken daire sayısıysa yüzde 105,6 arttı. Yani inşatına başlamak için izin alınan ev sayısı iki katına çıkmış bulunuyor.

Bu durum 2016-2017 döneminden beri alınan ruhsatlardaki ilerleyen yıllardaki büyük düşüşün ardından gelen ilk yükseliş oldu. Yine bunun sebepleri arasında sadece ev satışlarındaki artış değil aynı zamanda kentsel dönüşüm teşvikleri ve inşaat sektörüne yapılan pandemi yardımları da öne çıkıyor.

İnşaat sektörünün durağanlaştığı, yapımı tamamlanan yeni ev sayısının azalması da 2019'dan beri gözlemlenebiliyor. 2020'de ev satışları önceki yıla göre 11,2 artarken aynı yılın ilk yarısında yapımı tamamlanan daire sayısı bir önceki yıla göre yüzde 32,1 azalmıştı.

Geçtiğimiz yıl konut kredilerindeki faiz oranlarında büyük düşüşse konut satışının 2020 yazında büyük oranda artmasına vesile olmuştu. Artan inşaat maliyetleri nedeniyle son üç yıldır yapılan konut inşaatlarıysa söz konusu satış hızına yetişmekten uzak kaldı. Son durumda talebi karşılamakta zorlanan bir stok sorunu kendini gösterdi.

Evler barınma için değil, mali süpekülasyon için var...

Öte yandan kısıtlamaların kalkmasıyla birlikte işsiz kalan bir çok kişinin işe dönmesi, okulların açılması üzerine öğrencilerin kentlere dönmesi gibi sebepler kiralık evlere olan taleplerin bir anda yükselmesine neden oldu. Ortaya çıkan sonuçtaysa hali hazırda çok az kiralık ev ilanı varken ev kiralama ihtiyacı olan insanlarda büyük bir yığılma olması ve ev sahiplerinin fırsattan istifade ederek kiraları yükseltmesi.

Emlakçılara bırakılan ilanlar Ağustos fiyatlarına göre yaklaşık bin lira daha yüksek seyrederken Ağustos ayına geldiğimizde bile İstanbul’un merkez ilçelerinde kiraların önceki yıla göre yaklaşık iki katına çıktığı bir tablo söz konusuydu. Sonuç olarak emlakçıya bırakılan kiralık ilanları 1 saat bile durmazken bu talep yoğunluğunu fırsata çevirebilen mülk sahipleriyse fiyatları yukarı çekebiliyor.

Hakkını bilemeyen kiracı bulunduğu evden olabilir

Kiraların artıyor olması mevcut kiracıları da tehdit eden bir boyuta ulaşmaya elverişli bir durum. Hali hazırda kiracısı olan konutların sahipleri şu süreçlerde evlerini daha yüksek fiyatlara kiraya vermek istedikleri takdirde ya da evin satılması durumunda mevcut kiracı eğer haklarını bilmiyorsa evini terk edebiliyor. Normalde kira sözleşmesi uzatma süresi 10 yılken bu durumdan haberi olmayan kiracılar herhangi bir yasal dayanağı olmadan ev sahipleri tarafından evlerinden edilebiliyor.

Kira mağdurlar: Kent değiştiren çalışan da var, okula 1 saatlik mesafede diye 3 bin lira ödeyen öğrenci de

Avcılar’da oturan yeni mezun bir psikolog çalıştığı yer olan Beyoğlu’nda ev baktığını ancak kiraların herhangi bir şekilde karşılanabilecek durumda olmadığına dikkat çekti. “Şu an oturduğum ev depreme dayanıksız, ancak kirası düşük. Avcılar’da her yer kentsel dönüşüme giriyor, fakat kentsel dönüşüme giren evlerde fiyat otomatik olarak 2 katına çıkıyor.” yorumunda bulunan kişi bu durumda Beyoğlu’ndan ev bakmaktan zaten vaz geçtiğini ancak 2 bin 500 liranın altında Avcılar’da bile ev bulamadığına dikkat çekti.

Bir başka kira mağduruysa artan fiyatlardan dolayı İstanbul’u terk etmek zorunda olduğunu belirtti. Daha öncesinde Kadıköy, Yeldeğirmeni’nde oturan bir tasarımcıyla konuştuk. Görüştüğümüz kişi hali hazırda 3 aydır ev aradığını belirterek, “Daha önce Kadıköy’de baktım, Acıbadem tarafında baktım, sonra Ünalan taraflarına kadar genişlettim ev aradığım çapı fiyatlardan ötürü. En son ‘Kartal tarafına mı baksam’ derken Mudanya’da oturan bir arkadaşım buraya yönlendirdi.” dedi.

Yeldeğirmeni’ndeki bodrum kattaki evine 2 bin 150 lira kira ödediğini belirten grafik tasarımcı pandemi sırasında işlerinin tamamen durduğunu belirtirken bu evde ek olarak duvarların çürümeye başladığını, evin ciddi bakımlara ihtiyacı olduğunu ve evin kolonlarında yarıklar olduğunu, kesinlikle depreme dayanıklı olmadığına dikkat çekti.

Konuyla ilgili konuştuğumuz bir öğrenciyse okulların tekrar açılması üzerine İstanbul’da bu ayın başında ev aramak için geldiğini belirtti. Okuduğu üniversitenin yakınlarında hali hazırda ev bulamayan öğrenci bu sebepten ötürü Esenler’de bulunan kampüsüne ‘rahat gidip gelebilmek’ adına en son Şişli ve Üsküdar’da ev aramaya başladığını söyledi.

Bu süreçte emlakçıların randevu bile vermediğine dikkat çeken öğrenci neden yurda çıkmadığı sorusunaysa “Yurtlar bile 3 bin lira istiyor aylık. Zaten KYK yurdu çıkma ihtimali yok, bu yüzden özel yurda mahkûmsun onlar da bir yıllık taahüt imzalatıyor” cevabını verdi. Söz konusu öğrenci bu süreçte Üsküdar’da bir arkadaşıyla birlikte bulduğu 2+1 bir ev için 3 bin liraya anlaştığını belirtirken üniversiteye gitmek için her gün yaklaşık 1 saat yol kat etmek zorunda olduğuna dikkat çekti.