İnşaat sektörü verileri faaliyet hacminde gerilemeye işaret ediyor. GSYH ikinci çeyrek verilerinde inşaat sektörü büyümesi yüzde 0,6 ile sınırlı kalırken yeni inşaat ruhsatlarının yılın ilk altı ayında önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 42 civarında azaldığı görülüyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 19 Eylül’de açıkladığı Ağustos ayı Konut Satış İstatistiklerine göre bir önceki yılın aynı ayına göre konut satışları yüzde 12,5 azaldı. 24 Haziran seçimleri öncesinde vergi ve faiz indirimi başta olmak üzere teşviklerin yardımıyla ilk 8 ayda inişli çıkışlı bir seyir izleyen konut satışları yılın ilk 8 ayında da önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,7 daraldı. Ağustos ayı daralmasında uzun bayram tatilinin de etkili olduğuna işaret ediliyor.
Kur, faiz ve enflasyondaki hızlı artış dikkate alındığında yılın ilk 8 ayında konut satışlarında daha yüksek oranlı bir gerileme olasılığı kuvvetliyken daralma neden sınırlı kaldı?
Konut satışlarında daha sert bir daralmayı önleyen etkenlerden biri “teşvikler” oldu. Devletin vergi ve faiz indirimi desteğinin yanısıra inşaat firmaları da çeşitli kampanyalar yaptı. Teşviklere ek olarak bir diğer önemli etken de konut fiyatlarının reel olarak gerilemesi. Merkez Bankası’nın dün açıkladığı Konut Fiyat Endeksleri, Temmuz ayında, yıllık enflasyon yüzde 16’yı aşarken, konut fiyatlarındaki artışın yüzde 10 civarında kaldığını, enflasyonun altında artışla reel olarak gerilediğini ortaya koydu. Dolarla karşılaştırıldığında reel gerilemenin çok daha yüksek olduğu söylenebilir. Artan faizlerle birlikte kredi kullanımı azalırken ihtiyaç amaçlı alımların düştüğüne, fakat döviz ya da TL riski almak istemeyen “yatırım amaçlı” alımların arttığına dikkat çekiliyor.
KREDİYE DAYALI SATIŞLARDA YÜZDE 67 DÜŞÜŞ
TÜİK verilerine göre Ağustos ayında toplam 105 bin, yılın ilk 8 ayında da 875 bin konut satıldı. Bir önceki yılın aynı ayına göre Ağustos ayı satışları yüzde 12,5 gerilerken, ilk 8 ay gerilemesi yüzde 1,7 ile sınırlı kaldı. Konut satışlarının yüzde 14’ü “ipotekli” yani krediye dayalı satışlardan oluştu ve ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 67,1 geriledi. Kredili satışların çakılmasında en büyük etken konut kredisi faizlerindeki artış oldu. Seçim öncesinde kamu bankaları konut kredisi faizlerini aylık yüzde 0,98’e kadar çekerken Ağustos ayında konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 3’e kadar ulaştığı görüldü. Geçmiş yıllarda toplam satışların yüzde 40-42’si ipotekli satışlardan oluşurken 2017 başından bu yana artan faizlerle birlikte ipotekli satışların payı hızla düştü, 8 ayın ortalaması yüzde 28 oldu. İlk 8 ayda ipotekli satış gerilemesi ise yüzde 24,1’e ulaştı.
İpotekli satışlarda özellikle 24 Haziran seçimleri öncesi “teşvikli” faizlerin ortadan kalkması, ortalama konut kredisi faiz oranlarının artması, bankaların genel olarak maliyetinden bağımsız tüketici kredisi kullandırma konusunda frene basması gibi gelişmelerle birlikte keskin bir düşüş yaşanırken kredi kullanımına dayanmayan satışların yüzde 11 arttığı dikkat çekiyor. Toplam gerilemenin sınırlı olması da diğer satışlardaki artıştan kaynaklanıyor.
Konut satış istatistiklerinde bir diğer ayrımda büyük oranda yeni bitmiş konutları ifade eden “ilk satış” ile “ikinci el satış” ayrımı. İnşaat şirketleri ya da müteahhitler tarafından arz edilen “ilk satışlar”da Ağustos ayında yüzde 12,6 gerileme görülürken ikinci el satış gerilemesi de benzer seviyede gerçekleşti. İlk 8 ayda da ilk satış gerilemesi yüzde 0,2 olurken ikinci el satış gerilemesi yüzde 3 oldu.
KONUT FİYATLARI SERBEST DÜŞÜŞTE
Merkez Bankası’nın dün açıkladığı Temmuz ayı Konut Fiyat Endeksleri’ne göre ortalama fiyat gelişimini gösteren Konut Fiyat Endeksi önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 10,48 artış gösterdi. Temmuz ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artışının yüzde 15,85 olduğu dikkate alındığında ortalama konut fiyatı reel olarak yüzde 5,37 geriledi. Konutların kalite farklarının arındırıldığı, fiyat gelişimini daha iyi ifade eden Hedonik Konut Fiyat Endeksi ise yüzde 9,39 arttı, reel olarak yüzde 6,46 civarı gerilemiş oldu. İstanbul ve Ankara’da nominal artışların yüzde 4 ve yüzde 8,5 ile daha düşük olduğu, reel gerilemenin İstanbul’da yüzde 10’u aştığı görüldü. Gayrimenkul yatırımlarında yeni “gözde” durumundaki İzmir büyük kentler içinde ayrıştı, fiyat artışı yüzde 15,6 ile enflasyon oranına yaklaştı.
Fiyatlardaki reel gerilemenin bazı servet sahiplerini döviz ya da faiz riski almak yerine gayrimenkul alımına yönelttiği, özellikle inşaat şirketlerinin nakit sıkışıklık nedeniyle yaptıkları indirimlerin de bu yönelimde etkili olduğu düşünülüyor. Türkiye’de yıllık konut satışı 1,4 milyon adet civarında. TÜİK’in dün açıkladığı Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması’nın da ortaya koyduğu gibi ev sahipliği oranının gerilediği görülüyor: 20 yıl önce yüzde 65, 10 yıl önce yüzde 61 olan konut sahipliği oranı 2017 yılında yüzde 59’a geriledi. Yine aynı araştırma barınma kalitesinin düşüklüğünü ve konut ihtiyacını da ortaya koymakla birlikte Türkiye’de konut edinenlerin ancak yarısının “ihtiyaç sahipleri”nden oluştuğu, satışların yaklaşık yarısının “yatırım amaçlı” olduğu tahmin ediliyor.
BETON EKONOMİSİ ÇÖKÜYOR MU?
Konut satış verileri, Mayıs ayından bu yana kur, faiz, enflasyondaki artış, alım gücündeki azalma gibi gelişmelerle birlikte değerlendirildiğinde beklentilerin altında daralmış görünüyor. AKP iktidarı boyunca konut yapımının ve satışlarının artışında borçlanma olanaklarındaki artış, konut kredisi hacmindeki genişleme önem taşımış olmakla birlikte tüm AKP iktidarı boyunca satılan konutların beşte birlik bölümünün banka borcuyla finanse edildiği tahmin ediliyor. Kamunun görünmeyen sübvansiyonları, inşaat şirketlerinin kullandığı krediler gibi finansman kaynaklarının da kuruduğu, kurumaya devam edeceği dikkate alındığında konut ya da genel olarak gayrimenkul faaliyetlerindeki daralmanın artarak süreceği söylenebilir. Nitekim yılın ilk 6 ayında yeni başlayan inşaatları gösteren yapı ruhsatlarındaki yüzde 42’ye yaklaşan gerileme de faaliyet yavaşlamasını gösteriyor. Fiyatlardaki gerilemeye rağmen fiyat-maliyet makasının açık olması nedeniyle inşaat şirketlerinin hala kar edebildiği, gayrimenkulde görece “kontrollü” sayılabilecek bir daralmanın yaşandığı görülüyor.
AKP iktidarının 2019 yerel seçimlerini de dikkate alarak konut ve ticari gayrimenkul dışı alanlarda, altyapı, kent mimarisi gibi alanlarda kamu harcamalarına hız vermesi ve inşaat sektörüne “can simidi” atması olası görünüyor. Özellikle 2018 yılı son çeyrek ve 2019 yılı ilk çeyreğinde GSYH büyümesinde sert bir çakılmayı önlemek üzere bütçe açığını artırmayı göze alıp park ve bahçe düzenlemeleri yoluyla harcama yapma, geçici istihdam yaratma olasılığı yüksek görünüyor.
