AKP iktidarı boyunca konutun, yurttaşın barınma hakkını güvence altına alan bir sosyal politika alanı olmaktan çıkarıldığını, sermaye birikiminin, rant transferinin ve siyasal sadakat üretiminin merkezi aracına dönüştürülmüş olduğunu biliyoruz.  Çıkarılan son yönetmelik, AKP’nin “konut, konut, konut” söylemiyle pazarladığı politikanın, halk açısından neyi kaybettirdiğini artık gizlemeden ortaya koyuyor.

Türkiye’de konut politikalarını tekil yasal düzenlemeler üzerinden okumak çoğu zaman yanıltıcıdır. Asıl anlam, bu düzenlemelerin hangi tarihsel ve sınıfsal bağlamda ortaya çıktığına bakıldığında belirginleşir. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Kentsel Dönüşüm Başkanlığından 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik değişikliği de bu bağlamdan bağımsız ele alınamaz. Bu değişiklik, AKP döneminde şekillenen konut rejiminin bir sonucu olarak ortaya çıkmaktadır.

Yönetmelik değişikliği bize ne anlatıyor?

Yıllardır aynı kelimeyi duyuyoruz: “Konut”

Her seçimde, her depremden sonra, her kriz anında konut yapılıyor, konut dağıtılıyor, konut üretiliyor deniyor. Ama nedense bu ülkede milyonlarca insan için konut, her geçen gün daha ulaşılamaz, daha güvencesiz, daha geçici hale geliyor.

4 Şubat 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğine baktığımda, bu çelişkinin artık gizlenmediğini görüyorum. Bu bir “teknik düzenleme” gibi sunuluyor ama aslında AKP’nin 20 yılı aşkın konut siyasetinin küçük bir özeti gibi duruyor.

Eskiden konut, barınma demekti. 

Şimdi ise konut, karar alınacak bir varlık, satılacak bir pay, dönüştürülecek bir metrekare. Yeni düzenlemeyle bir binada yüzde 50+1 çoğunluk sağlandığında, kalanların ne düşündüğünün artık pek bir anlamı kalmıyor. İtiraz edebilirsiniz ama süreç ilerliyor. Kabul etmeyebilirsiniz ama arsa payınız satışa çıkarılabiliyor.

Burada durup sormak gerekiyor: Bu “hız” kimin için? Deprem ülkesi olduğumuz doğru. Ama hızlanan şey gerçekten güvenli yaşam mı, yoksa sermayenin hareket kabiliyeti mi?

AKP iktidarı boyunca konut politikalarının ortak bir özelliği oldu ve konut hiçbir zaman kamusal bir hak olarak ele alınmadı. Hep bir “sektör”, hep bir “çarpan”, hep bir “büyüme motoru” olarak görüldü. TOKİ eliyle üretilen yapılar, bir sosyal devlet pratiği olmaktan çok, borçlandırılmış yurttaş modelinin mekânsal karşılığına dönüştü.

Ev sahibi oldunuz denildi. Ama:

• 20–25 yıl borçlandınız,
• işinizi kaybettiğinizde ilk risk konutunuz oldu,
• dönüşüm geldiğinde “yerinde kalma” bir temenniye dönüştü.

Şimdi bu yeni yönetmelik, bu sürecin hukuki zeminini biraz daha sertleştiriyor. Asıl dikkat çekici olan şu, bu düzenlemede kiracılar yok, mahalle yok, komşuluk yok, yerinde yaşam hakkı yok.

Sadece, parsel var, arsa payı var, çoğunluk var, satış var.

Konutun içindeki hayat tamamen silinmiş durumda.  Deprem gerekçesiyle yapılan her düzenleme, sanki tartışılmazmış gibi sunuluyor. Ama bu ülkede depremden sonra ne oldu, hafızamız taze:

• İmar afları çıktı,
• riskli alanlar rant alanına dönüştü,
• güvenli konut değil, değerli konut üretildi.

Şimdi 4 Şubat 2026 yönetmeliğiyle birlikte şunu daha net görüyoruz: Devlet, konutu koruyan değil, konutu dolaşıma sokan bir aktör olarak konumlanıyor.

Bütün bunları yan yana koyduğumda, bu düzenlemenin tek başına bir yönetmelik olmadığını düşünüyorum. Bu, bir konut rejiminin belgesi. Bu rejimde konut,  barınma değil, yatırım bile  değil  elden çıkarılabilir bir varlık sadece… Ve bu rejimde yurttaş, hak sahibi değil, ikna edilmesi gereken ya da devre dışı bırakılabilen bir unsur.

Bu ülkede konut gerçekten kimin için üretiliyor?

AKP iktidarı boyunca konut, sosyal politika alanından sistemli biçimde çekilmiştir. Devletin rolü, barınma hakkını güvence altına alan bir aktör olmaktan ziyade, konut piyasasını düzenleyen ve hızlandıran bir aracı konumuna evrilmiştir. Bu süreçte konut, finansal bir varlık, borçlandırma mekanizması, kentsel rantın ana taşıyıcısı haline gelmiştir.

4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği, bu dönüşümün hukuki altyapısını güçlendirmektedir. Özellikle çoğunluk kararının belirleyici hale gelmesi, mülkiyetin kolektif niteliğini zayıflatmaktadır. Azınlık maliklerin itiraz ve müzakere kapasitesi daralırken, mülkiyet giderek devredilebilir ve tasfiye edilebilir bir unsur olarak ele alınmaktadır.

Bu noktada dikkat çekici olan, düzenlemenin “hız” vurgusudur. Ancak bu hız, toplumsal ihtiyaçlardan çok, sermaye dolaşımının sürekliliğiyle ilişkilidir. AKP’nin konut politikalarında deprem olgusu, çoğu zaman önleyici planlama yerine, sonradan müdahale edilen bir meşruiyet alanı olarak kullanılmıştır.

Deprem güvenliği söylemiyle birlikte:

• yerinden edilme,
• mülkiyet kaybı,
• mekânsal ayrışma normalleştirilmiştir.

Yeni yönetmelik, bu süreci daha az müzakere, daha az katılım ve daha fazla idari güç üzerinden kurmaktadır. Bu çerçevede 4 Şubat 2026 düzenlemesi, yalnızca bir uygulama yönetmeliği değildir. Bu metin, konutun artık yaşam alanı değil, ekonomik birim olarak ele alındığını göstermektedir. Konut politikası, burada bir sosyal hak meselesi olmaktan çıkmakta ve sermaye birikiminin mekânsal aracı haline gelmektedir.

Türkiye’de son yirmi yılda konut üzerine konuşurken aynı kelimeleri tekrar ettiğimizi fark ediyorum: kentsel dönüşüm, deprem, güvenli yapı, sosyal konut, arz-talep dengesi…

Ama aynı dönemde şunu da görüyoruz, konut hiç olmadığı kadar pahalı, barınma hiç olmadığı kadar güvencesiz, yerinde yaşamak hiç olmadığı kadar zor. Bu çelişki tesadüf değil.

Çelişki örtülemez noktaya geldi

6306 sayılı Kanun’un uygulamasını yeniden düzenleyen yönetmelik değişikliğine baktığımda, bu çelişkinin artık örtülmediğini düşünüyorum. Bu düzenleme, tek başına bir “hukuk tekniği” metni değil, uzun süredir kurulan bir konut rejiminin küçük ama anlamlı bir parçası gibi duruyor.

AKP iktidarı boyunca konut, hiçbir zaman yalnızca barınma meselesi olarak ele alınmadı.

Konut, büyümenin motoru olarak görüldü, inşaat sektörü, ekonominin lokomotifi ilan edildi.

TOKİ, sosyal devletin simgesi gibi sunuldu. Ama ortaya çıkan tabloya baktığımızda, konutun sosyal niteliğinden çok ekonomik dolaşımı öne çıkıyor.

Ev sahibi olmak, güvence değil, uzun vadeli borçlanmanın başka bir adı haline geldi.

Dönüşüm, yerinde iyileştirme değil, yerinden edilmenin makul bir gerekçesi olarak kuruldu.

Salt çoğunluk sağlandığında, kalanların itirazı sürecin doğal bir parçası olmaktan çıkıyor. Kabul etmeyenlerin paylarının satışa konu edilmesi, mülkiyetin korunmasından çok tasfiye edilmesine işaret ediyor. Bu noktada sıkça kullanılan “hız” kavramı dikkat çekici. Dönüşüm hızlanmalı deniyor.

Peki kimin için?

Bu soruya yanıt vermeden önce neler olduğuna dikkatle bakmak gerekiyor. Neler oluyor… Konut piyasasında hızlanan şey çoğu zaman güvenli yaşam olmuyor, sermaye dolaşımı oluyor, arsa değerleniyor, proje başlıyor, finansman dönüyor.

Ama o süreçte mahalle çözülüyor. Kiracılar görünmez oluyor. Yerinde yaşama ihtimali zayıflıyor. AKP döneminde deprem, kamusal planlamayı güçlendiren bir eşik olmaktan çok, istisna rejimini meşrulaştıran bir araç olarak kullanıldı. Afet gerekçesiyle olağan hukuk askıya alındı, piyasa lehine kararlar hızla alındı. 4 Şubat 2026 yönetmeliği de bu çizginin dışında durmuyor. Daha az müzakere, daha az katılım, daha fazla idari takdir… Bunların hepsi, konutun artık bir yaşam alanı değil, ekonomik birim olarak ele alındığının fotoğrafı oluyor.

4 Şubat 2026 yönetmeliği aşağıdaki soruların artık ertelenemediğini gösteriyor.

Barınma hakkı nasıl korunacak?

Bu yönetmelik değişikliği, Türkiye’de konutun artık nasıl bir rejim içinde ele alındığını göstermektedir. Bu metin, konutu yaşam alanı olarak değil, ekonomik dolaşımın bir unsuru olarak konumlandıran anlayışın hukuki ifadesi olarak okunması gerekliliğini ve alınabilecek önlemlerin ne olduğunu tartışmamızın zamanını gösteriyor. 

Bu noktada mesele, tekil bir yönetmelikten ziyade, konutun hangi toplumsal ilişkiler içinde üretildiği ve kimin yararına işlediğinin yanıtını net olarak ortaya koymamızın zorunluluğunu gösteriyor. 

Bu noktada kesin yargılardan çok, şu soruların peşine düşmek gerekiyor:

• Konutun piyasa içindeki rolü bu şekilde genişlerken, barınma hakkı nasıl korunacaktır?
• Dönüşüm süreçlerinde katılım ve rıza hangi noktada anlamını yitirmektedir?
• Devlet, mülkiyeti koruyan mı yoksa dolaşıma sokan mı bir aktör haline gelmiştir? Ve bel ki de en çok sorulacak soru, bu ülkede konut kimin için üretiliyor? Olmalıdır.
• Konut politikası, barınma hakkını mı, yoksa sermaye birikimini mi öncelediğinde daha “başarılı” sayılıyor?
• Devlet, mülkiyeti koruyan bir aktör olmaktan ne zaman, nasıl vazgeçti?

Konutun finansallaşması

Uluslararası literatürde konutun finansallaşması, barınma ihtiyacının piyasa mekanizmalarına tâbi kılınması süreci olarak tanımlanmaktadır (Aalbers, 2016). Harvey’nin (2008) vurguladığı üzere, kent mekânı bu süreçte sermaye fazlasının soğurulduğu temel alanlardan biri haline gelir. Türkiye’de bu süreç, güçlü bir devlet müdahalesi eşliğinde ilerlemiş; konut piyasası doğrudan kamu eliyle yapılandırılmıştır.

AKP dönemi konut politikalarının ana hatlarına bakıldığında, AKP iktidarı boyunca: TOKİ merkezi bir aktör haline gelmiş, konut üretimi niceliksel olarak artmış, ancak bu artış barınma hakkı ile doğrudan ilişkilendirilmemiştir. Konut, sosyal refahın unsuru olmaktan ziyade, kredi mekanizmalarıyla geniş kitlelerin borçlandırıldığı bir araç olarak işlev görmüştür (Buğra & Savaşkan, 2014).

6306 sayılı Kanun, afet riskini gerekçe göstererek olağan mülkiyet ve planlama rejiminin dışına çıkan bir çerçeve sunmaktadır. 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği, bu çerçeveyi daha da merkezileştirmekte ve karar alma süreçlerini hızlandırmaktadır. 

Özellikle çoğunluk esasının güçlendirilmesi, mülkiyetin kolektif niteliğini zayıflatmakta,  azınlık maliklerin pazarlık gücünü sınırlamaktadır. 

Burada tartışma açılması gereken en önemli konu hız, rıza ve mülkiyet üçgeninde, yönetmelikte öne çıkan “hız” vurgusu, neoliberal kentleşme literatüründe sıkça tartışılan bir temaya işaret etmektedir.  Süreçlerin hızlandırılmasının, çoğu zaman demokratik katılımın ve müzakerenin daralması pahasına gerçekleşmekte olduğunu son üç yıldır yaşadığımız gerçeğinden uzaklaşmadan yeni gelen değişiklikle yapılan düzenlemelerde konutun kullanım değerinden çok değişim değerine odaklanıldığı açıktır. 

Sonuç olarak; depremi sürekli referans alan ama depremle yüzleşmeyen bir çerçeve sunan bu yönetmelik değişikliği ile risk kavramı teknik bir mesele olmaktan çıkmış, mülkiyetin yeniden dağıtılmasının anahtarına dönüştürülmüştür. İşte 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği de bu çerçevenin içinde okunmalıdır.

Bu düzenleme, afet anını ya da afet tehdidini gerekçe göstererek, karar alma süreçlerini merkezileştirmiş, rızayı çoğunluk hesabına indirmiş ve itiraz etmeyi gecikme olarak kodlamış ve böylece depremi yalnızca yapıları değil, hakları da sarsan bir işleve büründürmüştür. 

Burada dikkat çekici olan, afetin sürekli bir olağanüstülük hâline dönüştürülmesi değil midir? Deprem riski geçici değil, kalıcı bir gerekçe haline getirilmiş ve bu durum şu sonucun doğmasına neden olmayacak mıdır:

• Kent, sürekli müdahale edilebilir bir alan,
• konut, sürekli el değiştirebilir bir varlık,
• yurttaş, sürekli ikna edilmesi gereken bir engel olarak görülmesine...

Bu çerçevede afet yönetimi ile kent yönetimi arasındaki sınır giderek silikleşiyor, afet artık yalnızca kriz anı değil siyasal ve ekonomik kararların normalleştirildiği bir zemin oluyor ve bu zemin üzerinde planlama askıya alınıyor, katılım daralıyor, mülkiyet güvencesi esniyor.

Maalesef “deprem” AKP iktidarında karşımıza; yalnızca bir gerçeklik değil aynı zamanda bir söylem, bir yönetim tekniği, bir hukuki hızlandırıcı olarak karşımıza çıkıyor. Belki de artık şu soruyu daha açık sormak gerekiyor:

• Afetle mücadele mi ediliyor, yoksa afet üzerinden yeni bir konut rejimi mi inşa ediliyor?
• Konut gerçekten daha güvenli mi oluyor, yoksa yalnızca daha kolay el değiştirir hale mi geliyor?

Bu soruların cevabı, tek bir yönetmelikte değil ama her yeni düzenlemede biraz daha görünür hale geliyor.