Türkiye’de konut fiyatları ve kiralardaki artış dünyanın geri kalanına parmak ısırtacak cinsten.

Bir değerleme şirketine göre İstanbul’da kiralık konut fiyatı ortalama 32 bin 932 TL, Ankara’da 28 bin 588 TL, İzmir’de ise 27 bin 978 TL’ye tırmanmış durumda.

Kentin biraz merkezi noktalarına yaklaştıkta bu kiraların ortalama bir ev için 40-50 bin bandına kolaylıkla ulaştığını not edelim.

Asgari ücretin 22 bin 104 lira, açlık sınırının 27 bin 970, yoksulluk sınırının ise 91 bin 109 TL olduğunu da hatırlatalım.

Böylesi bir tabloda halk için ayakta kalmak giderek zorlaşırken, konut başlığı krizin en üst sıralarına tırmanmış durumda.

İş öyle boyutlara geldi ki, sadece 2023 yılında kiracı-ev sahibi kavgalarında 11 kişinin öldüğü, 43 kişinin de yaralandığı kayıtlara geçti.

Yaşanan bu krizin nereye doğru uzandığını gösteren bu veriler ve gelişmelerin ardından dün Cumhurbaşkanı Erdoğan ilginç bir açıklama yaptı:

“Yüksek seyreden kiralar, konut fiyatlarıyla ilgili çok önemli bir projeyi hayata geçiriyoruz. Bundan böyle kira konusunda işin planlamasını devlet yapacak" iddiasında bulunan Erdoğan, "Sosyal konutların bir kısmını vatandaşlarımıza uygun şartlarla kiralayacak, bilhassa dar gelirli ailelerimize rahat bir nefes aldıracağız. Konut projemiz sadece sosyal politikalarda değil enflasyonla mücadelede de elimizi güçlendirecek, tek haneli enflasyon hedefine ulaşmamıza katkı sunacaktır."

Peki, nedir bu proje?

AKP gerçekten kiraları baskılayacak ve düzenleyecek bir adım atabilir mi?

‘OECD ortalaması yüzde 16, Türkiye ortalaması ise yüzde 113!’

Ankara Üniversitesi Dil Ve Tarih-Coğrafya Fakültesi Sosyoloji Bölümü’nden Doç. Dr. Melih Yeşilbağ, Türkiye’deki konut ve kira sorunun kökenlerini soL Haber’e değerlendirirken, söz konusu düzenlemenin olası sonuçlarına dair de açıklamada bulundu.

Konut sorununun dünyanın genelinde derinleşme eğiliminde olduğuna işaret eden Yeşilbağ şunları söyledi:

“Pandemiden beri genel bir eğilim olarak, konut fiyatları ve kiralar reel olarak yükselişte ve özellikle büyük şehirlerde konuta erişim büyük bir problem haline geliyor. Bunun arkasındaki temel neden konutun barınma ihtiyacından çıkıp bir yatırım aracı haline gelmesi. Bu eğilim birçok yerde mevcut fakat Türkiye’de olağanüstü bir tablo söz konusu. Son beş konut fiyatlarındaki reel artış oranı OECD ortalamasında %16. Türkiye de ise %113! Konut ve konuta erişime dair birçok başka göstergede de Türkiye, dünya genelinden çok daha sert bir bozulma yaşıyor.  Son on yılda konut sahipliği oranı AB genelinde %2,3 azalırken Türkiye’de %5,3 azaldı. Teknik ayrıntıya girmeden söyleyeyim, burada en zengin kesime doğru bir servet transferi söz konusu.”

‘250 bin konuta 8 milyon başvuru sorunun ne kadar derinleştiğinin göstergesi’

Konut krizinin kendisini belirgin bir şekilde hissettirmeye başladığı 2021 son çeyreğinden bu yana hükümet tarafından sorunu hafifletmek amacıyla bir dizi müdahale gerçekleştirildiğini aktaran Yeşilbağ, “Bunlar tipik olarak şaşaalı törenlerle ve büyük müjdeler olarak duyuruldular. Ne var ki, bu müdahaleler bir dizi sebeple etkisiz kaldı. Bazıları, kulağa hoş gelen fakat gerçekçi gözükmeyen hedeflerle ilan edilmiş ve  kısa vadede etkili olması imkansız kampanyalar. 2022 Eylül’ünde ilan edilen “Cumhuriyet Tarihinin En büyük Sosyal Konut Projesi” 5 yılda 500 bin sosyal konut inşa etme vaadinde bulunuyordu. Projenin ilk 250 binlik etabının 2 yıl içerisinde teslim edileceği söylenmişti. Bu etaba 8 milyondan fazla başvuru oldu. Bu bile sorunun ne kadar derinleştiğinin bir göstergesi” diye konuştu.

‘Sorun, konutun piyasalaşarak yatırım aracına dönüşmesi’

2025 yılına gelindiğinde bırakın teslimi, henüz ihale süreci tamamlanmamış çok fazla proje bulunduğunu vurgulayan Melih Yeşilbağ, sözlerine şöyle devam etti:

“TOKİ, dünyada ve Türkiye’de piyasaların çok daha elverişli olduğu dönemlerde de dahi 5 yılda 500 bin konut üretimi hedefine yaklaşamadı. Dolayısıyla, bu hedefler gerçekçi olmaktan uzak. 2023 Şubat’ında yine şaşaalı törenlerle  “yüzyılın konut finansman paketi” (0,69 faizli kredi olanağı) ilan edildi fakat hem başvuracak hanehalklarının hem de konut üreticilerinin sağlaması gereken o kadar fazla şart konmuştu ki çok çok az sayıda kişi yararlanabildi. Bu kampanya tam bir dağ fare doğurdu hikayesi haline geldi.

Daha önemli bir sorun şu, bugüne kadar hükümet müdahaleleri hep arz yönlü oldu. “Konut fiyatları yüksekse daha fazla konut üreterek fiyatları düşürelim.”

Halbuki, Türkiye’de temel sorun arz eksiği değil. Son 20 yılda 11 milyondan fazla konut üretimiyle Türkiye kişi başına en çok konut üreten ülkeler arasında. Sorun, konutun piyasalaşarak yatırım aracına dönüşmesi. AKP’nin konut politikaları bu dönüşümü yavaşlatmak ya da durdurmak bir yana, bizatihi güçlendirdi ve teşvik etti. Geldiğimiz noktada, bir tarafta kirasını ödemekte zorlanan milyonlarca insan, diğer tarafta milyonlarca boş konut var. (Türkiye’de boş konut sayısının 3 milyondan fazla olduğu tahmin ediliyor.)

Özetle, bu eğilimi önleyecek, zayıflatacak kamucu önlemlerin sorunu hızla hafifletebileceğine vurgu yapan Yeşilbağ, "İkinci, üçüncü vb. konutlardan daha yüksek oranda vergi alınması, kiralık konut piyasasının daha sıkı regüle edilmesi gibi önlemler konutu yatırım aracı olmaktan çıkarabilir. Ya da konut alanında sosyal politika TOKİ’nin şehrin dışında arazilere yüksek bloklar dikip bunları yoksul hanehalkarına borçlandırarak satmasından ibaret olmayabilir. Çok daha geniş kapsamlı ve etkili yöntemler mevcut" dedi.

'En iyi senaryoyu dikkate alsak dahi...'

Erdoğan'ın açıklamasında ilk defa kiralık sosyal konut uygulamasından söz edildiğine işaret eden Yeşilbağ, kiralık sosyal konutların, dünyada çok örneği olan ve aslında bu konuyu çalışan akademisyenlerin/uzmanların uzun süredir dile getirdiği bir uygulama olduğunu dile getirdi.

Şunları söyledi:

"Devletin elindeki konut stoğunu piyasadan daha uygun şartlara belirli şartları sağlayan hanehalklarına kiralaması yöntemi. Lojman sisteminin genelleşmiş hali gibi düşünebilirsiniz. Devletin elinde anlamlı büyüklükte bir konut stoğu olduğu takdirde, yoksul hanehalklarının konuta erişimini  sağlayabilecek, piyasalaşmanın şiddetini azaltabilecek, kiraları aşağıya çekebilecek bir yöntem" diyen Yeşilbağ, "Fakat, bugünden yarına olabilecek bir şey değil. Bu mevcut literatürde,  özünde kamucu bir uygulama olarak değerlendirilir. Ne var ki, bugün sözü edilen programın ayrıntılarına henüz vakıf değiliz. Açıklamada yine 5 yılda 500 bin konut sözü zikredilmiş. Bunun hepsi kiralık sosyal konut mu olacak, bir kiralık sosyal konut kotası mı olacak, bunlar nerelerde inşa edilecek, hak sahipleri hangi kriterlere göre belirlenecek, bunlar net değil. Öte yandan, en iyi senaryoyu dikkate alsak dahi, teslim edilip kullanıma açılması en iyi ihtimalle yıllar alacak kiralık konut stoğunun, gün geçtikçe daha yakıcı bir sorun haline gelen akut konut krizine hızlı bir etkide bulunması beklenemez."